世邦魏理士刘蔚海:限外令难撼外资涌入热情

"外资对中国房地产的投资在今年出现了一些新的变化，比如开始直接介入开发环节，扮演开发商的角色。但就整个投资阶段来看，外资投资中国房地产尚处在起步阶段。"世邦魏理士华南区董事总经理刘蔚海认为。

结合具体投资方式的悄然演变，外资投资中国房地产的步伐有增无减，即使在政府主管部门相继出台相应规范甚至限制政策的背景下，外资依然以超前的速度流入。

越过限外令　　

"相关政策恰恰是更加规范了外资的进入过程，对于实力雄厚的境外资本而言，只不过是进入手续的变化，想做的投资，依然能做。现在的问题主要是寻找合适的项目，而不是进入的门槛。"　　
刘蔚海透露，"我们近三年在中国的业务发展比此前十几年加起来还多。主要就是因为越来越多的外资投入到中国房地产市场。"　　
外资"死咬"中国市场不放的主要原因，在刘蔚海看来，依旧是中国城市化背后潜藏的巨大房地产发展动力以及人民币升值巨大空间。

"城市化直接强力推动住宅市场。人民币升值以及成为国际货币，只是时间问题。值得一提的是，在全球市场上，中国仍属于发展中市场，尽管相对而言风险比较大，但同时也意味着高收益。"刘蔚海分析。

在他看来，"从1950年到2005年，中国已经达到40％的城市化，预计2015年整个城市化接近国际水平，2006年中国城市人口达到5亿，2030年预计超过9亿；我们估计，2010年人民币对美元大概是7.1"，这些才是吸引外资进入中国的根本，而当前的相关限外政策，并不会从根本上对外资流入产生影响。

刘蔚海介绍，外资对物业类型的投资偏好顺序依次是甲级写字楼、高档住宅物业、商场物业、仓储物业。"和国际水平相比，上述几类投资大部分回报率都非常高。"　　
"从海外投资者2006年下半年在上海房地产市场的表现来看，171号文件的影响是温和的。"世邦魏理士最新报告分析，一方面，降温措施减却了短炒投机者的热情，另一方面，以长线投资为目标的机构投资者则继续活跃，他们针对新措施对其投资策略进行微调并增加股权投资的比重。

据仲量联行有关报告，仅截至2006年10月中旬为止，外资机构在上海至少拿下了14处写字楼、商场及高档住宅项目，共斥资约160亿元人民币。而在限外政策出台前的2005年，上海此类外资收购物业有7个，总金额约60亿元人民币。

进入2007年，快增的势头还在延续。国家统计局近日发布的最新统计显示，1-5月份全国房地产开发利用外资222亿元，同比增幅高达89.9％。