“招拍挂”引发工业地产新思考 从多元化走向一体化

经历了政策风云变幻的2006年，国内房地产市场格局已经由住宅地产一支独秀转变为住宅、商业、工业地产等诸强纷争的局面。新政的颁布加速了房地产行业洗牌，传统住宅开发商在踌躇之际，寻求着向商业地产以及工业地产转型的道路。然而，商业地产以及工业地产的运作模式相对住宅地产存在的较大的差别，简单的“建造－销售”模式已无法立足。国内完善的工业地产市场尚未健全，对工业地产的理念认识不够以及专业运营知识的缺乏使得转型期的开发商面临的巨大的投资风险。如何合理切入工业地产成为目前众多转型期房地产开发商关注的问题。

“招拍挂”引发工业地产新思考

目前，国内大部分城市工业园区土地还是实行协议出让的方式，利用低廉的土地价格以及优惠的税收政策吸引投资，带动区域发展。部分转型的开发商盲目投资，造成同质竞争以及资源浪费。这种运作方式不仅埋没了工业用地价值，对产业园区的长远发展也是不利的。2006年8月底，国务院通知规定：从2007年开始，工业用地出让最低价标准，不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和；工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让价格不得低于公布的最低价标准。工业园区土地招拍挂政策的颁布将给国内工业地产带来一场新的革命，它将引导工业地产市场走向更加市场化运作的方式。工业用地参与宏观调控，从经济上可以抑制一些工业用地的低成本扩张，减少圈地形成的同质竞争及资源浪费，调整区域土地供应结构，为普通商品房及廉租房的建设供应更多用地。这就意味着，“招拍挂”政策的实施，将要求充分挖掘工业用地的土地价值。无疑，工业地产需要引入新的思考和运作模式。

战略思路的转变：多元化和一体化

国内工业园区土地市场调控使得原以土地批租为主要盈利手段的开发园区很难持续发展，土地资源的不可再生性决定了开发园区现有的土地储备只能带来有限的经济效益。目前国内大部分开发区运作模式都是围绕房地产行业展开的一体化模式，通过直接批复土地，或者土地深加工，建成厂房、写字楼、商铺、酒店式公寓出租，或者建造配套商品房销售，加上下游的物业管理。随着土地资源的枯竭，这种单一围绕房地产业经营的园区开发模式已经不适合当前的市场需求。一些园区开发企业走出园区，区外圈地走的还是房地产开发运营的路线。

一体化发展的战略是建立在房地产行业高额回报的基础之上，当工业用地也实行招拍挂，土地成本提高，单一的运营发展战略不再适应新的需求。园区开发企业盈利模式需要创新，努力打造服务品牌，转开发商为服务商和投资商是较好得发展之路。这种多元化的发展战略致力于将经营的领域扩展到多个领域，多个行业。开发企业通过参股或者风险投资部分园区项目，以求获得长期股权收益。张江高科目前正走着一条房地产开发商向高科技产业投资商以及集成服务提供商转型之道，03年其子公司投资5000万美元入股园区企业中芯国际，目前其各层面参股，控股的园区企业达100多家。以租金换取企业股权，或者直接投资园区前景企业，通过被投资企业未来盈利、上市而溢价转让所持股权达到土地资本的增值。

当然多元化的发展战略会给开发企业带来一定的风险，分散投资，分散经营，业务之间的协调需要投入更多的人力物力，新老业务之间的发展与结合需要更先进的投资管理手段。因此公司组织架构及投资管理模式需要及时更新，以便适应新的经营模式。多元化、一体化发展战略的有机结合是未来工业园区持续经营之道。