产权式写字楼谋求突围 下半年呈“回暖”走势

产权式写字楼经过去年规模化、郊区化的价格下跌之痛后，今年上半年又迎来了一拨行情。来自佑威&天天房展网研究中心的数据显示，上半年写字楼共成交72.27万平方米，环比去年下半年上升了5.29%。平均成交价格为14006元/平方米，环比上涨11.36%，远高于同期商品住宅6.46%的涨幅。佑威房地产研究中心主任薛建雄指出，上海写字楼市场在2006年产品集中上市后，曾给产权式写字楼带来了量升价跌、总体品质下降的阵痛。为此，沪上产权式写字楼产品开始谋求“突围”，近一段时期以来，“小户型”、“复式结构”、“精确营销”已经成为支撑产权式写字楼理性“回暖”的关键词，其下半年的走势被业界所看好。

30-80平方米复式产品迎合“创业时代”

在2006年以前产权式写字楼的面积基本上集中在100-300平方米之间，如今此类产品已非常少见。取而代之的是30-80平方米的小户型写字楼，其中多数采用复式结构，这类SOHO型办公空间时尚，并富于创新感，主要迎合了最为流行的创意产业和青年创业为主流的时代需要。此外，建在郊区的现代化产业园区，面积多数在250-600平方米之间，以产、销、研结合的集约化功能，来满足中小企业的需求。而中环以内1500平方米以上的整层甲级写字楼，则可以由大型企业集团消化使用。产品层次更加分明，客户定位更为准确，使得产权式写字楼市场由此进入了新的发展阶段。

精确营销让开发商尝“甜头”

在产权式写字楼的产品完成定位后，目标客户自然明确下来，但由于群体空间缩小，这就更需要辅以精确营销的手段。今年上半年几个产权式办公楼的热销已经印证这一点。

例如，位于外高桥的“交能大厦”通过和温州企业的通力合作，将产品定位为“保税区温州进出口商品展示交易中心”，这种专项主题式的营销受到了国内私营出口最活跃的温州企业青睐，第一批66席写字间上市即被温州客户抢购一空；而位于金桥的“禹洲国际大厦”，则瞄准了产品小户型挑空设计的特性，在利用率和性价比上做文章，该以5.3米的挑空推出35-75平方米小户型写字间，虽然均价达到每平方米12000元，但是按其可跃层使用来计算的话，价格比周边的住宅还低一半，由此打动了投资者的心，三月底推出的500多套房源至今已售出大半。

此外，项目开发商的品牌实力，也往往在营销过程中产生附加值。例如“绿地合创大厦”依靠绿地集团的能量和知名度，以2000平方米整层或半层出售，并且采用目前流行租售结合的模式，让今后入住企业的扩租、续租以及排他性需求等方面有了进退空间。这些优势使得该项目市场表现良好，售价也从去年底开盘时的每平方米20000元，上涨到如今的每平方米25000元。