海外基金急切涌入成都 投资主要分为三种方式

上月31日，央行上海总部发布《2007中国区域金融稳定报告》称，“在人民币升值预期下，外汇资金开始流向天津、山西、广西、海南、重庆、成都等地的房地产业。”随着海外基金大举登陆成都，这似乎令不少成都开发商看到了新的希望。但是，是否基金的大量涌入就能解成都开发商的燃眉之急？从去年到现在，有多少基金活跃在成都楼市？现状如何？本报记者对此进行了调查。

海外基金急切涌入成都

虽然国家在不断提高外资进入我国房地产市场的“门槛”，但众多外资进入成都楼市的步伐却越来越急。据不完全统计，今年上半年，我省房地产业实际到位外资5.08亿美元，同比增长107.5%，继2006年外资房产超过制造业以来，房地产再次成为外资投入冠军，这些到位资金中，有一部分就是外资基金。外资基金之所以大举进入成都，原因之一就是看好中国及成都的房地产市场发展前景。

2004年11月21日，成都万科房地产有限公司与新加坡政府产业投资有限公司(gicre)全资子公司新加坡reco ziyang pte ltd.(简称“rzp”) 在北京签订股权合作协议，合作开发成都东方新城项目，拉开了海外基金登陆蓉城的序幕。今年3月30日，龙湖地产携手荷兰房地产基金ing在成都以9.2535亿元拿下成都航天通信设备有限责任公司113.5亩的土地，而这仅仅是海外基金投资成都房产的冰山之一角。同月，美国雷曼兄弟公司和中铁二局集团签署了战略合作协议，高调宣布将在高速公路、房地产开发等领域充分合作。另据成都某专业调查机构相关负责人透露，还有众多海外基金正在寻求登陆蓉城的机会，如花旗银行房产基金一直在委托成都某机构做成都房地产市场投资的可行性分析；美国凯瑞龙则从去年开始就一直对成都的写字楼、烂尾楼投资表示出浓厚兴趣。至此，一场海外基金高调入蓉的战争也从此拉开。

投资成都主要有三种方式

人们习惯于把海外基金称为资本大鳄，因为它们嗅觉灵敏，动作“快、准、稳、狠”。 在“限外”政策之前，海外基金介入国内房地产热衷于直接收购成熟物业，因为成熟物业拥有充沛的现金流、灵活的退出机制。但据一家美国基金负责人透露，“我们收购了物业，但相关部门在审核和结汇时，手续复杂、严格，时间也很长，导致很多工作无法开展。”事实上，从ing、美国雷曼兄弟公司等地产基金与成都开发商的项目合作开发上不难看出，海外基金的投资方式正在发生微妙的调整，与国内开发商项目合作开发成为其最新的手法。

高力国际成都公司总经理蔡孟颐告诉记者，从目前进入成都的海外房地产投资基金来看，大致可分为三种类型：第一种是投资型基金，即充当开发商、投资方的角色，在对开发商资本金、抵押率、财务指标等进行考察后，通过对合作伙伴管理水平进行参照的基础上介入项目的开发，包括最初级的贷款和股权投资方式，如已经进入成都的新加坡rzp、荷兰ing、凯德置地、美国雷曼兄弟等外资基金。第二种是经营型基金，即购买有稳定租户的成熟物业，长期持有物业收租盈利，并不介入前期开发。目前此类投资基金进入成都的比较多，一般都会选择商业和写字楼进行投资，但他们的共性就是非常低调。第三种主要是不良资产处置型基金，通过收购一些“烂尾楼”、不良资产，将其打包处置从而变现盈利，目前主要有瑞安和正在希望进入成都市场的美国凯瑞龙等。

海外基金成都难“择偶”

目前，在成都我们看到的与境外基金有实质性合作的开发商大约不到10家，这一直给市场一个误导，就是海外基金遥不可及。但事实上，让很多成都开发商难以想象的是，这两年全球资本总量明显过剩，很多海外基金一年来成都数趟欲图投资房地产却找不到合适的项目。高力国际成都公司总经理蔡孟颐分析到，“目前成都大约有近千家开发商，而真正有一定规模和实力的开发商并不超过5%，这就是说，去年的宏观调控让很多开发商的资金链出现了问题，即使他们手上有好的项目和前期准备，也会因为资金问题无法按计划开发，而这却正是与海外基金对接的双赢机会。现在国际上至少有数十家基金关注着成都的房地产市场和稳健的项目开发，但是，现在最大的尴尬是很多以住宅开发为主的开发商不愿与海外基金合作，不愿与之分享住宅开发的高额利润”。

一方面是开发商不愿分海外基金一杯羹，一方面却是海外基金“择偶”的高标准阻碍了一些希望引进基金融资的开发商。蔡孟颐告诉记者，就拿目前海外基金最主流的房地产投资信托基金来说，首先，其大宗收购不动产的理想目标是那些能够产生稳定现金流的成熟商业地产项目；其次，他们对一个物业的价值判断，是按照不动产项目的租金收益来确定价格，而不是象国内以房地产开发成本加开发商合理利润来定价。这让很多成都的开发商很难理解，他们纷纷认为，如果我做的项目已经成为成熟的物业，并且又能够产生稳定的租金收益，自然是公司的一块优质资产，凭什么还要卖给你呢？但事实上，海外基金的注入更多的是带来一种新型的资产运作模式。

此外，众多海外基金希望收购的物业除了要看其是否有稳定的租金收益外，对租户的品质也十分在意。他们一般会希望租户是是沃尔玛或是家乐福这样的大型跨国商业集团，因为这些跨国公司的租金标准和租期相对稳定，并且商誉良好，不会出现违约现象。虽然一些海外基金还会收购未建成项目，但这些项目都绝对是要经过基金公司专家团精细评估，并且其未来的物业经营和管理都肯定是由国际知名的物业公司来打理。正因如此高的“门槛”，很多迫切希望引进海外基金的项目不得不知难而退。