王健林承认REITs上市搁浅 万达调转矛头直谋A股IPO

对于此前REITs失利，王健林表示是受现在宏观政策的影响，但并未详细解释。事实上，自去年7月171号限外文件、同年9月关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知发布后，境外投资机构在内地已经受到诸多限制。

条条大路通上市。这或许是对大连万达集团(下称“万达”)董事长王健林眼下心境的最好注解。

本周，在北京万达索菲特大饭店见面会上，王健林表示，万达将在A股上市。会后，王健林向《第一财经日报》表示，万达上市的方式为IPO，而非此前所提及的REITs(房地产信托投资基金)。

白金五星级大饭店的亮相让王健林有了新的激情，这也是王健林在万达REITs香港上市受阻以来首次明确在公开场合提及上市问题。

峰回路转IPO

王健林的上市念头是由扩展万达广场带来资金困境所致，不料变数横生。

2005年初，王健林首次向媒体透露了次年赴港上市的计划。彼时，王称最初的设想是境外IPO。“中途巧遇高人指点”，他笑言，这令他发现REITs比IPO更有诱惑力。但令他没有想到的是，REITs之路如此的不平坦。

2006年3月，王健林向《第一财经日报》表示，招股文件已获通过。按照当时的进程，万达REITs极有可能成内地赴香港上市的第二只REITs，募集目标在10亿美元以上。当时，王还透露，万达以出让股份的方式向澳大利亚投行麦格理银行进行了一轮定向私募，首笔募集到的50亿元人民币已经到位。

此后，一直没有下文。由于REITs要求专注投资于可生产定期租金的地产项目，因此自2004年起，万达开始逐步停售转租。之前，包括北京万达广场在内各地购物中心都有分割出售部分。停售后，一直困扰着万达的资金问题更显突出。

其间，市场传言纷起，一种说法是万达广场租金水平达不到香港证监会要求。对此，王健林曾予以否认。2006年9月，他向《第一财经日报》坦承：私募已经完成，但在国外发行情况并不太好，已经跌破募集价格。

随后又传出万达与麦格理联合发行1.45亿美元CMBS(商业房地产抵押贷款支持证券)，成为内地首例商业地产抵押证券。不过，王指出，CMBS也不会替代REITs，只是多一条路而已。他同时还强调万达不会放弃上市。

此次到京，王健林公开承认REITs上市搁浅。但对于上市的具体的事项并未多说，仅表示转道IPO也是新近才开始考虑的。但正如王健林所坚持的，万达没有放弃上市，而是再次回到起点：A股IPO。

对于此前REITs失利，王健林表示是受现在宏观政策的影响，但并未详细解释。事实上，自去年7月171号限外文件、同年9月关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知发布后，境外投资机构在内地已经受到诸多限制。

而业内人士猜测，更直接的因素来自于国家外汇管理局系统内已经下发的另一个文件。该文件禁止为在6月1日前办理完所有审批备案手续的、投资于内地房地产领域各个环节的外资办理结汇手续。就是说投资过来的美元换不成人民币。

而内地房地产交易各个环节所产生的费用均须以人民币支付，不能结汇意味着没有可以使用的现金。如此一来，不仅仅是万达，对于那些拥有境外机构直接大量投资的开发商而言，都不是一个小问题。

大刀阔斧争上市

此次IPO的对象，王健林表示为旗下商业地产。早年间，王健林也曾对《第一财经日报》表示，酒店和电影院线最终也会上市。对万达旗下所涉产业，王健林也进行了重新布局整合，他将这称为相关产业多元化。

所谓相关产业多元化，即以商业地产为核心向与其息息相关的产业辐射。据悉，万达原先拥有的制药、机械制造等相关企业目前均已经转让完毕。经过调整，万达的支柱产业为住宅、商业地产、高级酒店和文化产业，其中文化产业主要指电影院线。对于四大支柱产生，王健林仍有想法。他表示，万达将在3~5年内渐次退出住宅开发市场而专注于商业地产。

在整合产业的过程中，王健林相当注重战略合作伙伴的引入。先有麦格理银行的投资，而在酒店方面，万达引入了法国雅高旗下顶级品牌索菲特。目前在全国拥有开业和在建的索菲特酒店共10家，北京万达索菲特为旗舰店。

对于看似毫无关联的电影院线，王健林表示实为逼上梁山。早年间，万达广场引进了华纳院线，而后受政策影响，华纳退出。在找不到合适伙伴的情况下，万达开始了“万达院线”的生涯。新近，万达院线与可口可乐结成联盟，双方将在饮料生动化陈列，电影周边产品开发、创新性市场营销活动以及服务内涵深化等方面，打造全新的合作模式。

5月底，北京万达打破了久未拿地的窘况。以5.2亿元拿下了北京石景山区银河商务区2期项目用地，该地块用地性质为商业综合用地，土地面积近7万平方米，建筑面积20万平方米，已完成一级开发。北京万达常务副总经理卢明表示，项目今年将会启动，案名暂定为西万达广场，酒店也极有可能仍为索菲特酒店。

此外，卢明介绍，位于亚奥板块的大湖公馆即将销售。该项目为精装修公寓，总占地面积5万平方米，建筑面积8万余平方米，预计将于2008年下半年交付。一年同开两个项目，对于北京万达尚属首次。显然，万达的一切动作背后都隐含着一个目的：上市。

王健林最新的计划是：在2010年使五星级酒店达到20家以上，年利润10亿元以上。对于万达来说，每一家酒店都意味着一个新的城市综合体。万达另一高层透露，万达所到之处，都以打造城市综合体为主，包括写字楼、商场、酒店、影院等。

据了解，万达宁波酒店和重庆酒店已经开工建设。北京石景山、三亚海棠湾、大连、沈阳、无锡、太原、苏州、济南等地的万达酒店计划于2008年开始动工兴建。

万达的摊子铺得过大，紧绷的资金链时刻提醒着王健林上市的必要性。