郊区化办公动因分析

探讨郊区化生态办公，离不开城市化或者城市郊区化这个大的背景。所以有必要对城市郊区化有一个基本的了解。我们知道，郊区化是城市生活方式的延伸，也是城市化的地域结构性进化。它实际上包含了城市郊区化和郊区城市化的两个互动过程。美国的城市化过程相对成熟，经历的阶段也比较具有典型意义。可以为我们比较研究城市郊区化提供具体的蓝本。美国的城市郊区化始发于20世纪50年代，前后经历了如下四个阶段：萌芽阶段——表现为首先搬入郊区的都是富有阶层；形成阶段——表现为大量中产阶层开始搬入新的郊外开发区居住，但仍要每天到市中心工作、购物和娱乐；发展阶段——表现为居住郊区化、工业郊区化、办公郊区化；成熟阶段——表现为郊区的自立程度越来越高，由单一的居住功能变成具有各种城市功能的就业中心。郊区人口是都市人口的一部分，郊区化的出现导致了多中心城市空间结构的形式和巨型城市带的兴起。

中国的城市化发展虽然有其自身的特殊性，但这并不妨碍我们参考别国的过往经验。如果以美国作为参照，我们可以作这样一个判断，中国的城市郊区化（以北京、上海等中心城市为例）基本上处于美国上述四个阶段的第二、第三阶段，也就是它的形成和发展阶段。从北京来看，北京的郊区化也正越来越成为一个不可逆转的趋势。一个主要压力来自北京人口的持续增加。最新的统计数据显示，北京人口正在接近1500万，平均每年增加29万人。与此同时，今天的北京旧城改造进一步深入，政府每年的危旧房改造计划是动迁居民约2万户，拆迁危房25万平方米。于是“两轴两带多中心”这一城市发展定位被提了出来，这是应对日渐膨胀的北京市的城市发展策略，也是北京市向郊区化发展的一个目标。

根据城市发展规律以及北京新的城市规划导向，北京城市商务功能将逐渐向多中心移动，北京城市的网络化、多中心化将会成为必然的趋势。城市外延的扩大催生多元化商务中心的产生。而大力发展郊区化办公在缓解目前单中心均质发展、中心城过度聚集、中心城交通强负荷等方面问题上将起到示范作用。

郊区化低密度办公兴起与外部环境的变化同样密切相关。首先，随着网络通讯技术发展，导致很多时候办公效率不再取决于空间距离的远近，企业办公对物理聚集形式的依赖性已经大大减弱。这些企业不需要集中于某个办公相对集聚的区域，因而具有了“逃离”城市的前提条件。关于这一点，我们可以从美国城市郊区化发展的历史中获得验证。二战以后，信息通讯技术的发展使信息的传递具有很强的即时性，企业总部和分部之间可随时进行联系，为企业办公机构的郊区化创造了条件。许多企业为了降低成本，将一些分部从中心城市迁往郊区，建立了众多的办公园区。20世纪70年代以后，郊区化办公园区的发展速度突飞猛进，到80年代中期，美国郊区中80%的办公面积是在此之前的15年间建立起来的。相比之下，中心商业区的办公面积只有36%是在这一时期建立起来的。可见，70年代以后，郊区办公面积的发展速度远远快于中心商业区。由于郊区办公业的迅速发展，其在大都市区中所占的比重迅速提高，甚至超过了中心城区。比如1970年美国郊区的办公面积仅占大都市区的25%，而到1984年则上升到57%。

其次是交通因素，高速公路、城市快速干道等交通路网的发展与完善以及私家车的日渐普及，大大消除了人们对于郊区化办公的负面感受。城市道路规划及城市郊区化的同步推进，公共交通的郊区化延伸使得人们可以承受交通通勤带来的时间成本，另外大量拥有私家车的人口也客观上加快了城市郊区化、人口郊区化的进程。

再次，企业发展需要良好的产业环境。产业环境对企业可持续发展很重要，企业选址不仅仅是找一个优美的环境，节能的建筑，更远的目标是为企业长期、稳定、快速发展找一个合适的地方，这样企业周边的邻居是谁就很重要。如前所述的BDA国际企业大道所在地亦庄，亦庄作为北京惟一的国家级经济技术开发区，其整体产业环境在北京首屈一指，目前入区企业有1250家，其中世界500强企业就有40多家,国际跨国公司有80多家。

还有一个基本因素是企业出于运营成本的考虑。越来越多的企业选择郊区的一个重要原因是成本的增加。有资料显示，目前在华的大型跨国企业年平均花费在办公物业上的费用为5000-7000美金／人，相当昂贵。以微软公司为例，微软在中国现在有1900多名员工，人均占 15平方米左右办公面积，人均开支一年5万多人民币，每年需要1亿多人民币的办公开支，占公司全年开支的10％以上，和人力资源的开支持平。因此，在允许的条件下，迁到房地产价格比较便宜但条件成熟的上地、望京、亦庄地区便是必然的选择。而且跨国公司控制的成本，也不再限于纯写字楼物业，例如2004年下半年．西门子公司租赁酒仙桥地区世纪星城4000平方米。上海也有许多类似例子。今年5月，联合利华中国总部对外宣布，公司将在10月份搬离上海虹桥，迁往偏远得多的虹桥临空经济园区新落成的写字楼。联合公利华中国总部目前在虹桥上海商城租用了10000平方米的办公楼，年租金接近200万美元。考虑到未来写字楼租金仍将继续上涨，搬出CBD，在郊区兴建自己的商务楼，长期而言显得非常划算。

郊区办公的平均房地产成本不但会降低30%-40%，而且健康的环境有利于企业提高工作效率和留住人才，独立的个性化的建筑也非常有利于加强企业文化建设。这也是为什么有越来越多的企业青睐郊区办公的重要原因。