徐家汇写字楼租金爬升遇瓶颈 新楼紧缺 老楼低价

在港汇广场1.4美元/平方米/天的租金带动下，徐家汇区域写字楼租金水平被强势拉升，目前区域甲级写字楼平均租金在1.08美元/平方米/天左右。上海中原地产研究咨询部写字楼专员张娟认为，总体而言，目前徐家汇区域写字楼租金，仍低于上海全市甲级写字楼的平均租金水平。

张娟表示，事实上，尽管徐家汇区域的写字楼具备非常优越的交通、商业环境，但是由于一些建成较早的甲级写字楼目前租金水平持续下滑，成为制约该区域租金水平继续爬升的一个障碍。

尽管租金水平遭遇瓶颈，但在供应量稀缺的背景下，目前徐家汇区域写字楼的售价却相对较高。上海中原研究咨询部数据显示，目前徐家汇区域在售写字楼物业的销售价格都在22000元/平方米以上，平均价格为23500元/平方米左右，比上海全市平均水平高出近12000元/平方米。

前景：具备高级商圈发展纵深空间

佑威房地产研究中心主任薛建雄认为，在闵行和松江经济快速发展的情况下，徐家汇也具备了向更高级别商圈发展的经济后盾，因此徐家汇CBD经过新一轮的升级之后，很有希望重新回到与南京西路一起引领上海商务发展的地位，但这还需要几年的时间。

据张娟介绍，未来的徐家汇除商业、贸易、办公等功能外，还包括大量与市民生活相关的公共活动的功能，如文化、娱乐、体育、医疗、展览等大型公建设施。

在副中心内，既规划布置有密集的商业商贸区，又有宽松的居住区；既有大型商业，又有小型餐馆；既有富含传统人文气息的文化建筑，又有体现现代经济特征的商务大楼。

薛建雄认为，事实上，这几年上海的商业变化非常大。自从南京西路成功获得顶级商圈后，上海各大商圈就开始了新一轮的升级运动，纷纷向品牌看齐，从2005年底开始，淮海路商业升级之后，去年徐家汇商圈也开始升级。

薛建雄同时认为，徐家汇面向大众的现状难以改变。如今的商业升级主要是为了满足市民生活品质的提升。因为徐家汇人流量巨大，这就决定了其是一个类似南京路的服务纵深极广的商圈。但与南京路服务全国性不同的是，徐家汇主要服务于周边的市区居民及闵行、松江两个经济较发达的近郊区居民，和浙江一带来沪的人流。

租金：低于全市甲级写字楼平均水平

据张娟介绍，徐家汇区域区内已建及在建写字楼共15幢，目前区内可使用办公面积为65.78万平方米，入驻率为93%左右；其中甲级写字楼可使用面积为24.21万平方米，入驻率为96%左右。

目前徐家汇区域各写字楼的入驻率差异较大，一般基本能够保证在90%以上，品质相对较高的写字楼如港汇广场、美罗城大厦、腾飞大厦等的入驻率都能够达到98%左右。尽管有一些写字楼的建成时间较长、设备有些陈旧，但是在入驻率上依然显现良好的状况。张娟表示，由此可见，徐家汇区域的写字楼市场需求是乐观的，这也为该区域日后的供应量提出了迫切的要求。

上海中原研究咨询部数据显示，徐家汇区域甲级写字楼平均租金在1.08美元/平方米/天左右，港汇广场租金较高，为1.4美元/平方米/天，总体而言，目前徐家汇区域写字楼租金，仍低于上海全市甲级写字楼的平均租金水平。乙级写字楼方面，区域平均租金保持在0.55美元/平方米/天左右；从物业管理费上来看，该区域写字楼物业管理费基本都在22元/平方米/月左右。

张娟表示，徐家汇未来几年会有一些物业入市，租金水平将会出现一定的增长，空置率能够保持在6%～10%左右；由于土地稀缺，徐家汇未来可能出售的写字楼物业以烂尾楼居多，但由于所处地理位置优越，因此销售价格将略高于同类物业的价格。

张娟同时认为，徐家汇较为优越的区位环境，为徐家汇区域写字楼市场的发展奠定了坚实的基础。徐家汇区域写字楼的租金水平，正在逐渐呈现两极分化的趋势，新建的高品质写字楼租金水平上涨，建成较早的写字楼租金水平回落。

售价：高出全市均价万余元

尽管租金水平遭遇瓶颈，但在供应量稀缺的背景下，目前徐家汇区域写字楼的售价却相对较高，并且销售状况良好。

据张娟介绍，目前徐家汇区域在售写字楼物业的销售价格都在22000元/平方米以上，平均价格为23500元/平方米左右，比全市平均水平高出接近12000元/平方米。这是因为，徐家汇的地理位置非常优越，交通、商业配套非常齐全，同时区域甲级写字楼供应量目前比较紧缺，因此对价格起到了重要的支撑作用。

来自上海中原的研究报告显示，徐家汇区域写字楼入驻客户中，高科技类企业成为主流客户。张娟表示，这主要是因为徐汇区作为高科技行业的聚集地，区域内拥有与高科技产业息息相关的电子产品专业市场，如百脑汇、太平洋电脑广场等。另外，上海交通大学等高科技产业的科研氛围，也为产业的集聚起到了一定的促进和支持作用。

另外，值得一提的是，徐家汇区域的产业特点，侧重于技术研发和产品销售等领域，这与其高科技产业的特点是相吻合的。