轨交通车+供应放量 松江商业地产喜忧参半

素有松江发展“生命线”之称的轨道交通9号线，计划10月下旬列车全部调试完毕，12月上旬10列电客车将进入全线运营测试，松江商业地产再次被推到了“风口浪尖”。“轨道交通9号线即将通车的利好，松江区域商业楼盘将备受关注。”佑威房地产研究中心主任薛建雄认为，轨道交通9号线通车后，必然给松江区域带来较大的人流，而人流量是商铺生存发展的“生命”。

供应量占全市总量近10%

美联物业项目部企业拓展经理田滨认为，松江区域目前部分已建成楼盘的入住率相对偏低，最主要的原因是交通不够便捷，轨道交通9号线通车后，交通问题得到了很好的解决，必然带来较多的居住人口，从而支撑区域商业发展。

郊区商业只有通过与中心城区商业形成差异化的错位竞争，才能吸引更多的投资者或企业入住。薛建雄表示，目前松江地区商业地产市场供应量庞大，无论新城区还是老城区，商铺市场均呈供过于求的局面。

据悉，近年来松江城区已经开发和正在规划的商业用房面积接近100万平方米，人均商铺面积已达到1.7平方米，远远超过市区人均水平。尤其在不到15平方公里范围内的松江新城南区和中区，集聚了SOGO大型客运中心、开元商业广场和松江商业广场等三大“商业旗舰”，呈现店多人少的局面。

网上房地产数据显示，截至10月17日19：00，上海全市商业可售面积为447.68万平方米，而松江区的可售面积为43.08万平方米，约占全市新增总供应面积的9.62%；同时，全市写字楼可售面积207.08万平方米，目前松江可售写字楼面积为6.47万平方米。

业内人士认为，随着写字楼土地供应的外移，未来郊区的写字楼供应面积将逐年上升。中原地产的一份研究报告显示，2006年上海办公用地出让情况表明，按照写字楼3-5年的开发周期计算，2009年至2011年间，上海将新增写字楼面积约386.85万平方米，且郊区供应将明显增多，达到约231.88万平方米。

业内人士分析认为，上海写字楼分布格局区域化特征正在逐渐呈现，郊区写字楼地位正在逐步上升。田滨认为，目前松江区域较多商业项目单价在1万元/平方米以下，两年后，松江商业地产价格将逐步处于上升通道。

郊区商业得打“差异牌”

在充足供应量的前提下，郊区大众商业项目只能归于平淡，“只有不寻常路，才能获得更大的市场空间”，业内人士指出。

薛建雄表示，尽管郊区商业项目供过于求，但部分错位竞争的楼盘还是备受青睐，而这些错位竞争项目在轨道交通通车后，将更受关注。松江区域内部分楼盘纷纷选择“另类”方式，区域内的鹿都国际商业广场、上海财富兴园等楼盘均以错位竞争，获得了较大的市场关注。

以鹿都国际商业广场为例，项目位于松江老城区中山中路商圈，鹿都国际商业广场大打“市场空档牌”，目前沃尔玛已抢先入驻，并有众多国际品牌专卖店将加盟，力图打造类似正大广场那样的“一站式服务中心”。

据悉，松江老城区中山中路商圈，目前商铺总量不小，但业态档次较低。中山中路商圈虽然拥有松江商城、一百松江店、良友商厦等，但都是多年前规划的老牌商场。同时，老城区沿街商铺多经营餐饮和服饰饰品配以便利店，整体缺乏领军型的“旗舰”商业中心。鹿都国际商业广场则为近70000平方米一站式国际商业嘉年华，项目建成后，将为集大型综合大卖场、时尚百货、各类专卖店、运动城，并配套大型餐饮、量贩式KTV、游艺中心等为一体的超大规模商业广场。

而上海财富兴园·国际企业公园则将目光投向了海内外中小企业。据悉，上海财富兴园位于松江区车敦工业区，项目总投资7.8亿元，占地约300亩，是面向海内外成长性企业建立的园林式中小企业基地。根据规划，该项目总建筑面积近30万平方米，分三期建设。目前一期已经开园，首批迎来约50余家海内外企业入驻，产业类型涵盖汽车研发、软件开发、电子技术、精密仪器等产业，剩余两期预计在2009年全部竣工建成，建成后可满足200多户企业入驻。

上海鹿都房地产开发有限公司总经理郑铭认为，没有好商家的融合、进驻，商业地产项目便无法形成商业价值。多年的商业操作经验，以及国内外的成功案例表明，必须打破原有开发商的惯性思维，做商业地产、尤其是大型购物中心，招商先行策略应当放在首位，在规划设计期间就需要针对性解决不同主力商家的需求，同时商业地产的硬件、地域、定位、配套、服务、口碑等商业势能也需要为主力店的入驻打好基础。