实况：大话地产之"2007写字楼投资正当时？"论坛

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【主持人】谢谢！我觉得刚刚大家都提到了住宅禁商令，可能国家最主要的目的是为了避免商住混居，但是刚刚二位提到的，写字楼市场在这条政策的影响下，确实受到了一些利好。所以说我非常想请二位分析一下，今年是不是投资写字楼的好时候，不管个人投资者还是机构投资者，现在投资写字楼这个产品是不是一个好的投资选择？

【王建军】这里我想商榷一个概念，国家打压一类产品，如果是健康的产品，大家认可的成熟房地产产品，我认为以后的创新发展都是区域上的创新，大的类别不会有太大的变化，从这点来讲我想哪类都不会打击，我认为真正混在一起的是不健康的，但是由于立项、使用、实际的市场需求存在一些矛盾，就像最早有些说我要干什么就是纯干什么，实际上我认为也是开发商的市场的一种把握，也是对客户负责任的一种方法，这种来讲，始终是有它的空间的，其实国家出台政策的时候，如果说调控手段，我们看到有三类，一个是行政的一个是经济手段，还有一个是法律手段，我认为行政的手段各个部门出台的角度不同，但是他也希望从他的部门已经发生了一些很尖锐的涉及到普普通通的人的矛盾，我觉得我可以理解，像工商部门他们出台这些政策，但是因为行政性的一些政策可能角度不同，包括涉及的行业的深度可能都不太一样，可能对于整个的一个政策，行政法规的出台也认为影响的人群是特定的，我要解决那个人群，但后来可能有些行政法规相对于法律的出台，比如《物权法》的出台可能就要进行广泛的社会研究、各层面的研究，一个法律出台影响了社会层面，研究的比较广，我发现《物权法》出台以后，其实《物权法》里面所描述的一些东西比较有经验的或者是负责任的或者是很高的一些开发商，包括很多整个在房地产链条里面的人，我从行业里理解《物权法》，基本上法律没有约定的空白，在后面的法律都涉及到了，包括我们的项目，我既然让大家在这里办公，我可能让业主都来约定，我们都同意在这里办公，大家共同承诺，我也同意别人办公。包括外墙面的使用，《物权法》说了很多东西，包括露台归公共所有，我们发现自己约定的和法律规定是一致的，那些钻空子的可能在《物权法》出台以后是比较难受的。

【主持人】刚才咱们说了很多市场层面的情况，现在咱们回到产品上。就说写字楼这种产品，因为可能很多投资者，尤其是个人投资者，之前由于写字楼门槛比较高，对投资写字楼这块不是很了解，但现在市场上出现了一些多元化的写字楼产品，多大面积都有，客群也主要是投资客。想请二位从专业的角度给我们分析一下，个人投资写字楼这种产品应该注意什么问题？应该把握哪几个环节？

【蔡慧健】现在个人应该适合投资哪种类型的物业或者是写字楼，首先我想对于投资者来看，每位投资者都应该有他自己的投资习惯，结合他自身的需求投资，对于投资者而言，我想哪里有利润的空间大他就会投资哪里，至于你说投资写字楼，哪些比较适合呢？我认为首先地段是非常重要的，地段的优势和写字楼本身的品质，还有很关键就是它的软件，物业管理，包括停车是否方便，交通配套是否完善，金融服务餐饮各方面的，所以要考虑的因素是比较多的，还要注意是哪些问题呢？投资的物业是否具有发展潜力，如果是投资二手房这肯定是比较关注的一个问题了，因为现在住宅二手房也很活跃。

【蔡慧健】买二手房写字楼的客户也越来越多，要注意的肯定是一个小业主的产权真实性和完整性，什么意思呢？这套房子是不是这个业主的，如果投资者对这方面不专业，也没有寻求相关的专业人士帮他规避一些风险，分析一些投资价值的话，可能会遇到一些麻烦，而且手续上也比较复杂，所以说要了解到小业主的产权真实性和完整性这是很重要的，这样能确保他的交易安全。

【蔡慧健】至于写字楼我们看到近年来的发展，因为你也提到一个问题，这时候是不是适合入市投资的时机，投资写字楼我想任何投资都是有风险的，刚刚也提到政府是不是在打压，投资北京的写字楼我觉得任何投资都是有风险的，对北京写字楼的市场和前景，我是比较乐观的，因为刚刚我也提到，无论在租金价格还是售价，我们看到北京写字楼的整体这个还是比较稳定的，如果说写字楼来看，我们看到深圳，看到上海，深圳上海的市场可能是上升比较快和长得比较高的。那北京我们感觉它的上升的标准应该是合理的。

【蔡慧健】第二，我们看到北京写字楼很多还是开发商自己持有出租和自行管理的，市场放量可以买的写字楼毕竟是少量。第三，我们看到近年来的中小型企业，企业的本身发展有一定的生命力。资金丰裕了以后，他们也会考虑到自用购买的需求，以前是租的，现在会考虑买了，而且它会看到目前有的银行对商业地产的按揭贷款是比较积极的，会帮助他提高购买方面的经济能力，比如他要买一个写字楼，他能做5×10年的按揭贷款，可能他的月供和之前租房的租金来比可能差不多，他就不会愿意选择再租房子为业主供房，可能自己买一个来用又可以供楼，日后又可以投资升值。所以我觉得这样会带动投资购买的机会。