宝马入驻佳程广场 北京最大写字楼租赁案落定

德国宝马（BMW）集团决定入驻北京佳程广场，北京写字楼史上最大一笔租赁案由此尘埃落定。有资深人士指出："佳程广场不仅提升了燕莎区域的价值，更将CBD顶级写字楼的重心北移，对整个北京写字楼市场具有借鉴和引导意义。"

7月7日，德国宝马（BMW）集团与北京佳程广场的开发商--香港佳程集团正式签署了租赁协议，将宝马（BMW）中国区总部迁至北京佳程广场。租赁面积7个楼层共计13000平方米，是BMW集团在亚太地区最大的办公场所。

佳程广场自2005年9月面世以来，在不到一年的时间里，出租率已达到90%，平均租金超过30美元/月/平米，创造了北京写字楼出租效率和高租金的奇迹。此次与宝马的大单租赁协议，又成为北京写字楼市场最具轰动性和影响力的国际合作。这笔5年里最大的租赁案是如何操作成功的？面对市场上同期产品的竞争，佳程广场又是靠什么品质吸引了众多优秀企业的目光？

佳程给宝马的报价最高

据记者了解，BMW集团之所以选址北京佳程广场，主要基于其在中国大陆快速增长的业务发展。佳程广场位于三元桥东南角的燕莎商圈核心区，紧邻东三环的三元桥与国门第一路--机场高速路，西接东直门交通枢纽，北靠丽都和亚奥商圈，南临CBD，处于优势板块的交汇处，是首都空港的第一站，加上宽敞舒适的办公环境、极具震撼的内外设计，对BMW集团的吸引力不言而喻。

佳程广场特邀国际顶尖设计公司--巴马丹拿首席设计师亲身操刀，融合中西文化量身设计。项目外观气势如宏，两座巨型橄榄状双塔凌云耸立，成为三元桥守卫机场主路口的新地标。佳程广场楼内设计有面积阔达2500平方米、高达28米的中庭大堂，18米高的飞天瀑布，大气、恢宏。其中4坛巨型棕榈树，全部从美国空运到京，绿意盎然，商务气韵浑然天成。

虽然佳程广场至今无法撼动国贸顶级写字楼的市场地位，但与BMW集团的成功签约，说明其已然建立起燕莎商圈地标性建筑的地位。

从去年11月份正式接触，到今年7月7号正式签约，佳程广场和宝马进行了长达8个月的谈判。据悉，面对宝马这样的世界顶级品牌，佳程广场在价格上并没有很大的让步。佳程广场给宝马的报价，是宝马备选的3个方案里最高的。北京佳程房地产开发公司副总经理王哲对《中国不动产》记者说："这次跟宝马合作是完全按照市场化的模式来运作，并没有因为对方资质高或者面积大而有过多让步。"

从宝马来说，承受如此高价的同时，是获得佳程广场最好的顶部7个楼层的优越位置，在13000平方米的面积中，包括了顶层、三层复式、二层复式、空中花园、首层展厅等多种建筑形式，同时在停车位数量、广告位上也获得了很大利益。

对于这次谈判的体会，王哲说："作为写字楼，不可能满足客户的每一个要求。因为整个大厦还要兼顾到其他客户的需求。这就需要双方在谈判中互相沟通，互相退让，最后达到目标一致！"有业内人士分析，佳程与宝马最后签订的租价高于整个北京东部地区，包括CBD的平均租金。以这样高的价位吸引全球顶级企业入住，与佳程广场"打造顶级写字楼"的品牌定位完全吻合。

6E标准吸引高端客户

在企业选择写字楼的同时，写字楼也在审视自己的客户。

在佳程广场已签约客户中，80%以上为跨国企业，其中有10余家世界500强企业，德国宝马、日本电信、德国电信、韩国SK、瑞士苏黎世金融、日本索尼、美国康明斯、美国特雷克斯、奥地利李斯特、韩国斗山、日本富士施乐等都收入佳程的客户名单。

这些企业涉及金融、贸易等各个行业；此外，还有众多石油化工、远洋运输等重量级企业，跟整个燕莎商圈的气质很吻合。这些企业为什么会不约而同地选择佳程？他们对写字楼是否有某些共通的要求？王哲介绍说，关于打造顶级写字楼，业内最新的理论是"6E"理论，这是客户的要求，同时这也是目前佳程的标准：

1、Essential business location（重要的商务区）

毫无疑问，地段是顶级写字楼的首要标准，顶级写字楼必须位于成熟的大型商务区之中，因为，一座写字楼需要有周边环境的辅助，包括商务氛围、交通状况、产业链条是否完整等等。佳程位于燕莎商圈，相应的配套设施--燕莎购物中心，家乐福，女人街等等，一应俱全，可以全面满足不同人士的需求。

2、Elegant building（有品位的建筑）

在今天，能够作为区域标志性建筑的顶级写字楼，更加强调的是现代商业精神的代表性，这一点在大型商务区体现得尤为突出。无论从国际还是从国内来看，成为大型商务区的新地标已经成为顶级写字楼的必备要素。比如国贸。

3、Excellent facility and service（超一流的硬件设施与服务）

顶级写字楼的超一流硬件设施更多地是由一些可供量化的指标所支撑。并且，顶级写字楼必须满足的硬件要求还应是当下写字楼市场最高标准的融合和提高，这也是5A（OA，办公智能化；BA，楼宇自动化；CA，通讯传输智能化；FA，消防智能化；SA，安保智能化）的核心理论。

顶级写字楼的硬件要求其实非常庞杂，是由很多细节充实起来的，有一些已经根据时代的要求逐渐量化。比如电梯，佳程广场的电梯是原装瑞士迅达，按照西方人的身高比例来设计。比如洁具，全是德国科勒。还有首层大堂内20棵高达10米的棕榈树，全部来自美国。"我们也要在细节方面做到大气如一"，王哲说。

4、Extraordinary tenant（出众的客户）

世界知名企业保证了顶级写字楼的地位与其入驻的企业地位是匹配的。一流企业非常关心自己的邻居是谁，有同质化的需求，希望同样重量级的企业能够在一起，以此来互相衬托彼此的实力和地位。

这在佳程广场的签约客户上可见一斑。大型企业喜欢扎堆，相应他们也带来了更多自己的合作伙伴。比如，美国康明斯签约佳程广场，带来了奥地利李斯特；韩国浦项签约佳程广场吸引来韩国斗山、韩国SK；日本SONY吸引来日本电信；德国罗兰贝格吸引来零点调研，等等。这些企业有些是有业务往来，有些是产业链条上下游的关系，他们都很看重佳程广场客户群的良好背景。

5、Exact place for business（纯商务）

与发达国家的写字楼不同，国内目前的写字楼非常倾向于商业与办公一体化，大部分上规模的写字楼都不约而同地开发底商，将写字楼做成一个综合体。而在发达国家，顶级写字楼是非常单纯的，办公就是办公，购物和休闲完全在与写字楼配套的商务区内实现，最大限度地实现功能的专一化。

而带底商的写字楼会随着商务区规模的不断扩大、功能的不断完善，逐渐显现出建筑综合体的劣势。比如底商等设施看似方便，却存在商务人流和外来人流混杂的现象，会给写字楼的业主带来不便，在安全性方面也会增加更多的成本。从佳程广场的招租过程中即可以看出来，纯商务已经被列为跨国企业选择顶级写字楼的要素之一。

6、Exception of sale（非卖）

评判顶级写字楼的最后一个指标是只租不售，意即统一的业权。这也是评判写字楼是否为顶级的重要指标。统一的业权不但意味着发展商的实力无需置疑，同时也保证了顶级写字楼软硬件一直维持在超一流的水平。在与宝马签约的过程中，他们最为关心的问题就是业权。

王哲相信，这种关于顶级写字楼的概念不久将会盛行。