找出差距 打造国际企业的理想办公场所

中国的高档写字楼距离国际企业的选址标准还有多远？王哲认为，中国的高档写字楼在硬件和科技含量方面均与世界平行，差距在于物业管理水平和人性化服务。

正如体操比赛有规定动作和自选动作。针对国际企业选址，高档写字楼首先要具备六个基本条件，除此之外，还要体现诸如产品特色、增值服务等方面的优势。

随着世界级的设计公司和大师的进入，世界最先进的理念也随之进入中国。目前中国一线城市的顶级写字楼，在设计和硬件标准方面均已达到世界一流的水平。比如，在金融街、CBD等区域里的顶级写字楼，所有的设计人员都是来自世界排名前几位的设计公司。资料表明，世界排名前二十位的设计所和大师在北京和上海都有作品。因此可以说，一线城市的顶级写字楼，在硬件、设计上和世界的高度是一样的。但并非没有差距，最大差距是物业管理和人性化服务。

打造国际企业理想办公场所应具备六个基本条件

正如体操比赛有规定动作和自选动作。针对国际企业选址，高档写字楼首先要具备六个基本条件，除此之外，还要体现诸如产品特色、增值服务等方面的优势。

第一，顶级写字楼要建在成熟的商务区。成熟的商务区包含两层含义。首先要具备成熟状态，即周边要有成熟的涉外酒店、餐饮和配套的服务，甚至一些国际学校、医院等等。其次要是商务区。比如说北京的南三环、大红门、木樨园等地，交通也很方便，但是国外的企业不会去，因为那里不是商务区，而是商业区。

第二，顶级写字楼要是一个标志性的建筑，一定要有社会知名度。所谓的标志性建筑，并非一般理解的地标。地标在一个地方只有一两个，但是标志性建筑可能是多个。国际企业在选址的时候非常在意企业的形象和面子，他们会要求写字楼本身的知名度。如果是新房，就看是否具备成为标志性建筑的潜质。

第三，硬件设施要达到世界一流的5A级标准。这个条件现在很多写字楼都具备，包括很多普通的写字楼也在标榜自己是5A级。随着科技的发展，以及"世界是平的"的国际形势，开发商请来的设计专家、顾问专家都可以提供这种配置，高档写字楼在空调、电梯、使用率、层高等硬件设施方面的差距已经不大。因为5A级标准是国际企业选址的时候考察的重要条件，高档写字楼为了吸引国际企业的进驻，几乎都可以达到世界最高的标准。

第四，要有知名的品牌物业服务。因为镜外的企业非常看重物业服务，现在很多开发商都在跟四大代理行沟通。四大代理行具备世界知名的品牌，对写字楼的物业品牌提升能起到非常大的作用。从物业管理的角度来说，目前我们国内的物业管理和国际来比还有很大的差距。

第五，对于优质的、高档的写字楼，一定要保证产权的统一，避免分散持有产权。这也是境外企业非常在意的。

第六，要保证写字楼优良的客户基础。所谓物以类聚，国际企业选址的时候也非常在意这点。有一个非常好的例子可以说明问题。索尼租了佳程广场两层半的办公面积，当时在楼里其他面积还有空余的时候，索尼预留的半层办公空间很快得到了诸多客户的青睐，他们愿意与索尼这样的优质客户为邻。

未来写字楼发展的方向绿色+低密度+人性化服务

满足以上的六个基本条件，已经具备了国际企业入驻的必要条件，但并非充分条件。还有几个关键因素代表着未来写字楼发展的方向，比如绿色环保、低密度以及人性化的服务。

首先是绿色、环保和节能。外企最担心的是中国的环境污染问题，境外企业在中国办公都有环境补贴。随着越来越多的境外企业对绿色、环保、节能的要求提高，绿色、环保和节能必将成为写字楼发展的方向。

其二是低密度。在国外，大公司都在郊区，真正的低密度办公。以目前北京的情况来看，传统的城中商务区都已经开发到了最后。一些写字楼提出低密度、公园化办公的概念，以及随着交通、公园的逐渐成熟，低密度也会是今后中国写字楼发展的方向。

第三是人性化服务。实事求是的说，目前国内的物业管理水平不是很高。包括国际品牌的物业管理公司在内，他们在服务上还有很多不能让人完全满意的地方。他们承接的项目越来越多，好的人员都被慢慢分化，大量的物业还是由国内的人员在管理，这些管理人员的素质水平以及对物业的理解都达不到要求，这就导致国内的写字楼与国际写字楼的差距。今后的发展方向，要把酒店式的管理引入到写字楼当中，提倡管家式的管理，对租户的贴身服务等人性化的服务。

 此文为王哲在2007第三届中国地产金融年会上的演讲内容，搜房写字楼网编辑整理。