写字楼价值十要素 产品价值要与土地价值相匹配

要研究写字楼的产品价值，远洋光华国际副总经理杨乐渝认为要首先表明一个基本态度，是出售还是持有。在过去的开发模式下，大家讨论的是土地的增值部分，产品的增值部分远远没有得到应有的关注。

什么是写字楼最美好的时光，这个时光是不是已经到来？就是写字楼真正的产品价值要和我们的土地价值相匹配，相适应。由于很多开发商在金融模式下要快速回笼资金，导致了城市土地稀缺的资源被严重的浪费，现在CBD周边的楼价已经到3万多，但是有一些产品成本3000都不到，杨乐渝相信通过潘总的上市和金融界达成更多的渠道，这种现象就不会发生了。

写字楼的内在价值构成

在投资或者购买一个写字楼的时候，怎么样评判产品价值的高低，什么样的写字楼最值钱，什么样的写字楼能够成为顶级写字楼？马斯诺曾经说过，我们要研究快跑一定要研究跑的最快的陈，要研究写字楼最美好的时光，要研究最好的写字楼，我们除了占有地块以外，我们在产品和经营上还应该下什么工夫。

第一，是地段。地段的价值就是城市资源的结构和强度，就是你的出身怎么样，大家都理解。

第二，是形态的要求。做规划的时候，作为一个写字楼的开发商，能不能有效的和城市资源做融合，就是说你写字楼的物业形态是开放的还是封闭的，这一点很重要，写字楼本身是城市的公共物业，不断的和外界进行交换，交换的能力越高，知名度越高标志性和依赖性也越强，这是有助于写字楼的价值提升的，所以在物业方面应该秉承开放的态度。

第三，业态方面的认识。业态的要求就是我们要尽可能的整合好商务资源和配套资源。作为开发商，更应该关注商务容积率。作为一个公司来讲，他的业务链条，会议、展览、广告、展示等等各个环节，包括银行、餐饮、邮政诸多的配套和办公超市等等。在这个环节上，你的商务密度是不是足够大，直接决定了你写字楼产品的价值高低。

我们过去的写字楼是独栋写字楼，现在慢慢发育到商务综合体最后发育到城市综合体，你的生态链越丰富，价值链越高，为什么同等条件下，城市综合体一定比商务综合体价值高，什么是城市综合体，你比如说国贸、东直门的枢纽，西直门等等都在慢慢的形成城市综合体的雏形，涵盖了酒店、公寓，等等相关的业态。这些丰关业态一定对写字楼的价值构成强大的支撑。

第四，从产品的设计层面上。顶级写字楼的发展趋势，是打造人性化的公共环境和公共空间。如果说把写字楼比喻成市的话，我们可以把公共环境看成厂，写字楼是阳性的产品，就是因为太阳刚了，我们的厂要做的阴柔一些，如果做300多米的高楼，写字楼的办公顺序，紧张的节奏都是强势的，那么你的大堂是不是应该做的阴柔一些，我们的员工每天坐车到CBD办公的时候，本身很累了，如果我们的电梯间阳刚的话，坐在电脑里面半个小时可能都进入不了工作状态。所以我们在我们的公共环境空间，要特别强调阴柔的元素，缓解紧张的情绪和压力，这就是好的写字楼产品。

第五，标准的办公空间。比如说我们要求净高、进身、以及合适的可调整的办公格局等等这些硬的指标，为什么顶级写字楼发展的趋势要求越来越短的进身，是根据人在室内的心里感受和整个视野的感觉。

高品质的写字楼使用率很低。公共空间要大，电梯候梯厅也要高，这样一定会损失使用率，但是这样的公共空间不仅是写字楼汇集的场所，而且是你写字楼的面子，空间的高低决定了你写字楼品质的高低。

第六，系统的配置和设计。我们的机电顾问和物业顾问公司提前进入写字楼的规划设计，系统的配置和设计直接影响到写字楼运行的舒适度，包括今后运营成本和运行效率，对于持有型写字楼来讲，更多的采用节能的设备，能够很大程度降低自己的运营成本，使自己的可持续发展力更强。

第七，地下空间系统。作为写字楼，它实际上是个后勤系统，很多来访的人，对写字楼的外立面和整个形态是第一印象，但是开车来的人对这个写字楼的第一印象是停车场开始的。所以地下空间也是很多写字楼重要空间，所以地下空间的运营管理也是影响写字楼长期发展的重要因素。

第八，良好的标识和形象系统。这点往往是开发写字楼里面特别缺乏的，经常说中国人最大的管理问题就是沟通问题，都比较内敛，不善于沟通，我们的写字楼也是这样。很多写字楼进去之后不知道怎么走，这时候标识和形象系统恰恰是写字楼的语言，这是非常非常能够提升你写字楼价值的这么一件服装。开发商要懂得在细节上给大家更多人性化的提示，不要让大家在写字楼里面迷失了道路。标识系统和形象系统同样是支撑写字楼价值的重要的组成部分。

第九，是经营。这一点我们也有很多的案例，可以给我们看到由于分散业权带来的矛盾。分散业权销售的路子一定不是写字楼最美好的时光，这种卖法是对物业的一种切割，一定是恶梦，再好的楼分散成小客户，也会很糟糕的。

第十，优质的物业经营。为什么提物业经营，就在于要求物业管理公司今后要向运营商和资产管理商方面转化。曾经问过很多知名的物业管理公司，有没有做过写字楼客户最关心写字楼哪些方面调查？他们都没有。这个事情一定要做，如果只做管理，按照市场价收物业费的话，就没有什么水平，什么叫运营，如果对自己的的客户都不了解，又怎么运营，怎么做物业的增值和保值。所以希望物业管理公司，在走向美好时光的时候也能够积极的进行业务的转型。

归结到一句话，好的地段，好的产品和好的经营是好的写字楼产生的基础。作为写字楼开发商，要站在城市运营和资产运营的高度看待写字楼的开发，树立城市意识、土地意识、产品意识和资产意识，充分发挥土地的价值，规划设计与建设与之相匹配的产品。提升写字楼的价值，把它作为城市形象以及产业功能转移的重要的承载体；提升写字楼的社会价值，对人，对员工，对我们市民关怀；提升写字楼的服务价值和品牌价值，真正把我们的写字楼产品打造成为有能量，能够激发创造力、生产力；为客户，为人为城市持续创造价值的，也就是十七大所说的和谐可持续发展的写字楼的产品。

此文为杨乐渝在2007第三届中国地产金融年会上的演讲内容，搜房写字楼网编辑整理。