资产泡沫背景下写字楼投资的困境与机会

写字楼还值得投资吗？很多持有写字楼的开发商或投资商，是继续持有还是出售套现？

资产泡沫背景下写字楼投资的四大困境

写字楼投资面临的第一个困境来自于宏观经济环境。现在大家对资产泡沫这个词争议很大，因为写字楼正处于高速发展的时期。但是从宏观经济环境来看，我国经济正面临通货膨胀，人民币升值，流动性泛滥。大的经济环境必然会对写字楼投资产生一定的影响。

其次，是投资价格过高，投资回报太低。当前在中国很多城市，包括北京、上海这种一线城市，中央商务区的写字楼价格和周边的住宅价格相比是倒挂的，这是中国房地产资产泡沫的一种表现。住宅的售价高涨，带动的是土地价格的上涨，拿地开发写字楼的成本增加了，写字楼本身的建造成本高于住宅，售价却低于住宅，对于开发商没有吸引力。这是写字楼投资面临的第二个困境。

第三个困境，是很多写字楼开发完成之后，散售高于整售。原因之一就是很多中小投资商采用市场比较法来计算投资收益率，而不是基于现金流进行计算。而事实上，散售导致产权分散，对写字楼是非常不利的。

第四个困境，是目前很多写字楼在销售的时候遇到的问题，即写字楼空着卖的售价可能会高于写字楼带租约的售价。

写字楼还值得投资吗？

持有写字楼的开发商或投资商，是继续持有还是出售套现？

首先，投资是一个基于对未来预期的行为，所以投资一定要看未来。十年的回报就是一个宏观的、是否符合价值投资的基本判断依据。十年前的上海陆家嘴，北京的CBD、金融街，都刚刚起步，现在已经逐步形成气候。而这种商务氛围一旦形成，可能是未来的几十年都不会变的，比如纽约的华尔街。现在中国面临着特殊的时期，一些新的、未来的城区在高速地建设，提供了大量的供应量，销售额也非常大。从长期来看，潜在的价值，土地的资源肯定是有上升空间的。

第二，写字楼投资要看租金的增长。如果未来的租金增长的可能，就说明存在投资机会。中国甲级写字楼的增长趋势是长期的。首先，产业结构的调整带来对写字楼的需求。目前对写字楼最大的需求是第三产业--服务业，北京、上海等一线城市的第三产业已经成为主流。未来我国第三产业面临更大的发展，他们对写字楼的需求是刚性的。其次，在土地稀缺、建造成本上升的种种情况下，会带来建造的城市层的上升，当租金和开发层面相匹配的时候就会引进租金的增长。借用一句美国REITS之父--山姆·泽尔（Sam Zell）的名言，就是"写字楼重置成本是衡量写字楼长期价值的唯一标杆。"

第三，写字楼投资一定要有和风险、回报相匹配的资金。目前这种资金正在出现，其一就是REITS市场正在一步步推进，可以预见境内的REITS会很快出来。其二，国内保险、社保资金是写字楼长期持有的资金，这部分资金的监管正在逐渐放开。十七大胡锦涛总书记提出，未来的金融改革是重点，其中提到了直接投资，这就必须要有社保资金的放开。

本文为郑沂在2007第三届地产金融年会上的部分演讲内容，由搜房写字楼网编辑整理。