实况：大话地产之“乙级写字楼的生存之道”论坛

 【潘明朗】我们今天强调全面发展，和谐社会，事实上也和人一样的，我们也要满足高档客户需求，也要满足中低端客户的需求。另外从地段来说，适合盖甲级写字楼的地段越来越少，因为需要在商务繁华的地段，需要有两好形象，而这样的地段越来越少。在它的背后，比如cbd的央视，央视后面会有很多中小型公司支持，在它的背后需要大量乙级公司来提供支持，像金融街，有很多金融机构，也需要提供大量的乙级写字楼。越来越多的地段适合盖乙级写字楼，关键是需要市场来改变认可对乙级写字楼的看法。

【潘明朗】事实上我们没有太多的去鉴定乙级写字楼应该有什么样的匹配标准，我觉得乙级写字楼是个弹性非常大的写字楼。比如甲级写字楼要求十个指标，每个指标要达到10分，而乙级写字楼根据区域产业的标准，有三个标准达到10分，两个标准达到8分，这样降低了建筑成本，租金也会降低。

【潘明朗】前一段时间我走了很多地方，尤其是国外，这点在香港、东京特别明显，东京超高层写字楼并不多，在上个世纪九十年代，东京房地产最膨胀的时候，理论上说，买下一个东京就可以买下一个美国，买下东京皇居那条路就可以买下加拿大，房价很高了。我发现东京更多的是那种中低层建筑，可能也与地震高发有关系。但是楼建的很有品位，这也彰显了形象。我常常有个比喻，不是说没有钱的人就不能把自己打扮得非常好，个性化也是很好的。中国对老楼的改造有很大的市场，乙级写字楼也可以选择很多的地段，也可以见缝插针，不需要太大规模，五万平米、两万平米都可以做成很好的乙级写字楼，自己持有出租，或者卖出去都可以。

【潘明朗】我们做乙级写字楼定位上要清楚，过去盖写字楼没有什么定位，有的是盖不好盖成这样，没有钱盖成这样，乙级写字楼应该改变过去传统状态，甚至改变市场对它的看法，首先在建筑品质上下功夫，比如设计上，可能我用不了三层幕墙，但是建筑上展现它的建筑品位。比如北京西三环外研社，这就是典型的精品型建筑，我相信它不是甲级写字楼，但是有品位，让一些企业入驻到这样大厦办公非常有意思。另外在东直门有个老楼的改造，也很有品位，就是天海商务大厦，等等，都是非常好的写字楼，非常有品位，很人性化。这在方面空间更舒服。

【潘明朗】比如我们香江国际在东四十条开发的项目，市场非常好，也是我们公司这几年在北京盖的写字楼最成功的一个，很个性，另外很环保，内部空间很灵活，整个空间分割很舒适，看起来比较简单，不复杂，这样的写字楼是很受欢迎的。比如里面有几个大的客户，比如大庆石油公司的设计公司，另外还有一家软件开发的公司，也是整层办公，还有律师楼等等，他们都需要这样的写字楼，所以它有很大的市场。我们也要去证明，并且帮助市场来认识乙级写字楼，乙级写字楼的建设方向以及特点等等这些方面。我觉得提供一流的乙级写字楼比盖一个特别奢华的甲级写字楼商品，对城市的和谐发展贡献可能更大。

【主持人】乙级写字楼绝对不能低品质？

【潘明朗】对。

【主持人】谢谢潘总，您与邓总的观点交锋非常精采。刚才二位大概谈了市场格局，二位是不是都认为，一个合理的梯级消费市场，一个产品供给与需求严格对应的市场才是成熟的市场呢？如果这样的话，现在市场上由于种种宏观调控对住宅的投资性质的打压，导致现在投资客把目光从住宅转向写字楼市场，今年虽然写字楼供给非常大，但是销售成绩很好，很多项目显示投资占了很大的比例。请二位分析一下，你们认为乙级写字楼如果做为投资产品来说，应该具备哪些必须的属性？

【潘明朗】我个人认为，甲级写字楼一直受到关注因为租金很高，另外写字楼建筑过程中考虑到综合成本，地段太贵时会希望建更好的写字楼来获得更好的回报，事实上定位写字楼一定要考虑周边商务范围。我个人认为乙级写字楼并不比甲级写字楼的回报低。事实上在这里面是成本和市场的关系，换句话说，同样是餐饮业，大家认为麦当劳、肯德基快餐生意是不是就比俏江南差呢？不是，事实上各有市场。我认为从目前甲级写字楼的供应来看以及乙级写字楼市场需求来看，我个人认为乙级写字楼，我说的乙级写字楼是有品质的乙级写字楼，我认为它的市场一样大，投资前景依然很好。可能我们过去过于以外向型经济来引导建设，很多老板一盖写字楼就要盖地标性，不管是在什么地方，这没有特别理性的分析市场、地段和客户的关系。

【潘明朗】我认为乙级写字楼的回报不一定低于甲级写字楼的回报，利润回报的关系很微妙的。

【邓中文】我觉得乙级写字楼这一块，市场肯定需求是很庞大的，刚才潘总说了，乙级写字楼的市场地段应该在哪呢？应该在甲级写字楼热点区域的周边，第二应该在城市所有建筑的第二排、第三排，另外应该在各个热点区域的连接线上，第四，随着北京市全面的发展，将来会逐渐逐渐淡化cbd、金融街和中关村核心聚集的区域，逐渐会形成全面开发的格局。包括在连接线上，从这些片区到全市面发展楼宇经济，这样作为了乙级写字楼会全面开发来满足各个地方的需求，以此来降低市政庞大的交通压力，这是合理的发展状态。

【邓中文】关于乙级写字楼，潘总刚才说中关村这边它的开发行为是失败的，我们刚才说本身写字楼市场不是开发行为，开发后是整顿持有和运营，在开发时一定要想好下一步资金流是什么，这种产品不是零售型的，如果是这样的话甲级写字楼一卖也会变成乙级写字楼，这是商务楼宇持有型运营的特点，不是零售型的。

【邓中文】从乙级写字楼当中，从投资的角度上应该关注什么呢？我觉得很多客户不要刻意关注新楼盘或者所谓的超甲级写字楼，我认为那种楼盘不见得适合他，而且那种新楼盘被大型基金和国外机构看上，这也是很好运营甲级写字楼的模式。至于投资客户应该关注什么呢？我觉得有个非常好的方向，就是要关注二手写字楼。我们现在都知道，回龙观二手房都卖到1万5一平米，那是在五环以外的地方，仅仅旁边就有个乘铁，但是在城区二环写字楼还是在1万3、1万4的价格，这样来看写字楼价格明显被低估了，太被低估了，真正有识之士应该看好这样的市场。