世邦魏理仕：一线市场平稳 二三线市场机遇凸现

2007年11月2日 北京 － 尽管市场放缓有所警示及中央政府对过热的房地产市场的调控举措已陆续实施，中国房地产市场在2007年第三季度仍然保持活跃、稳健的发展态势。一线主要城市延续平稳的上升态势，同时投资者及开发商依然看好正在兴起的二三线城市中呈现的机遇。对于美国次级债危机对中国市场产生的震荡，分析师所持看法不尽相同，但总体看来，对中国的影响甚微。可以预见的是未来对风险管理的关注将提高。

一线城市: 北京，上海，广州

北京

2007年第三季度，北京房地产市场需求呈上升趋势。北京优质写字楼市场表现活跃，市场吸纳量达162,545平方米，较上季度上升了18.3％。同时，平均租金继续保持小幅上升，与上个季度相比上涨了1.6%，达到每月每平方米186元人民币（按建筑面积计算，不含管理费）。北京豪华住宅租赁市场较上半年更为活跃，尤其是酒店式服务公寓的租赁市场, 大量外资企业在前三个月续约或签订新的租赁合同，也为本季带来了旺盛的需求。从而带动了酒店式服务公寓的平均租金较上季度上升了1.2％，达到每月每平方米216.4元人民币。大型零售商普遍看好未来北京商业市场的发展前景，纷纷加快进入步伐，优质零售物业需求强劲。受需求带动，市场整体租金继续保持平稳上升的势头。首层和第二层的商铺租金分别比上季度上涨了0.5%和3.3%，达到每天每平方米28.6元人民币和19.1元人民币。同时, 工业物业的需求增长稳定, 其平均租金报价为每月每平方米53元人民币，较上季度上涨了1.9％。工业用地价格则较上季度上升了1％，达到每平方米1,213元人民币。

上海

上海房地产市场各类物业在三季度均延续了上升势头，工业物业市场表现尤为出色。本季甲级写字楼租金环比上涨2.8%，而乙级写字楼涨幅为2.7%。市场空置率则继续下降0.9个百分点，创3.5%的历史新低。长宁区的长房国际广场和徐汇区的城开国际大厦为本季的新增供应，总建筑面积为63,667平方米。豪华住宅销售市场延续反弹行情。一手豪华住宅的月均成交套数达1,149个单元，比二季度销售旺季的成交量高出38%。豪华公寓和豪华别墅的售价于本季继续上涨。同时，豪华住宅租赁市场也呈现良好运行态势以及豪华别墅和酒店式服务公寓租金均有所上涨。在商业市场方面, 优质首层商铺租金继续上涨1.6%，达每天每平方米41.2元人民币。而部分核心商圈的首层商铺租金由于受到来自二级商圈物业日益增加的竞争压力影响，租金有所下跌。政府对工业土地供应的持续紧缩致使三季度上海工业用地的价格大幅上涨了15.6%。新增用地的稀少导致部分企业转而采取租赁物业的策略，从而进一步刺激了租赁市场上对高质量工业物业的需求。三季度平均工业物业租金比上季度上升6.7%达到每月每平方米33.7元人民币。

广州

广州房地产市场本季度表现活跃，优质写字楼市场租金、豪华住宅市场售价和优质商业物业租金均录得较大的涨幅。广州的优质写字楼市场在过去的三个月内表现强劲，平均租金上升6.4%，平均售价上升5.1%。香港的泰华房地产有限公司以10.9亿元人民币夺得珠江新城B1-3商务办公地块，楼面地价每平方米11,912元人民币，再创珠江新城及广州写字楼地价纪录。住宅市场方面，物业价格录得较大的升幅，豪华公寓比上季度上涨了10.8%，别墅价格也上升了11.8%。受来自国外及国内零售商对于优质商业物业强劲需求的影响，广州优质商业物业租金于季内平稳增长。首层商铺租金比上季度上升7.3%，达到每天每平方米47.3元人民币。整体空置率于季末下降了1.1个百分点至8.7％。工业物业市场方面，本季度租金基本与上一季度持平。随着科学城等园区工业用地的逐步紧张和需求的不断增加，开发区和工业园对企业的进驻要求逐步严格。