深圳商业地产市场持续低迷 成交均价创新低纪录

深圳商业地产市场持续低迷，虽然新供应量与成交量未出现大幅下滑，但成交均价创下近两年来的新低纪录，尤其是9月份，其每平方米成交价格首次跌破1万元。中原地产深港研究中心最新出炉的我市第三季度商业市场研究报告显示，受一系列宏观调控政策影响，投资者对商业地产也保持高度观望。2007年6月至9月，全市共有19个商业项目新增推出，批售面积总计约14万平方米，总计1604套商铺，较第二季度略有下降。从各月来看，7、8、9月份的供给面积分别为5.2万平方米、5.9万平方米、2.9万平方米，9月是第三季度批售面积最少的月份，仅占全季度批售面积的21％。

从批售项目的结构来看，今年第三季度无纯商业项目批售，除金运世纪大厦和海岸大厦为写字楼裙楼项目外，其余均为商住项目。中原地产深港研究中心研究员表示，这主要是因为随着商住配套概念的加强，住宅项目的推出带动了社区商业的发展。报告显示，受关内土地资源日益稀缺影响，全市商业物业的批售仍集中在龙岗和宝安两区，其商业物业供应面积占全市的比重超过七成。

记者从报告中了解到，2007年6月~9月，全市商业物业成交面积为9.09万平方米，环比第二季度上涨37.5％，但较去年同期减少了30％。从各月来看，7、8、9月份商业物业的成交面积分别为1.78万平方米、3.86万平方米、3.45万平方米。受7月出台的“限外令”影响，外资的投资需求得到抑制，给商业市场形成较大冲击，投资客处于高度观望态势，直接导致该月成交面积最少。

从成交区域看，第三季度的成交仍主要集中在龙岗、宝安两区，其商业物业成交面积占全市的比重超过六成。其中，住宅底商仍是成交的主流类型，约占总成交比重的74％。中原地产深港研究中心研究员分析，这主要是由住宅底商数量较多，且大多以销售方式为主造成的。虽然纯商业项目规模较大，但采用直接出售的营销方式较少，多为发展商自持，所以第三季度成交的纯商业项目主要以消化存量项目为主。

伴随着商业物业成交量的低迷，2007年6月~9月，全市商业地产成交均价急速萎缩至2006年以来的最低成交均价，约为1.6万元／平方米。报告显示，第三季度的各月商业物业成交均价呈持续下滑趋势，9月份的成交均价最低，仅为9200元／平方米，环比8月下降达51.2％。此外，随着福田区社区商业环境越来越完善，该区商业物业成交均价已超过罗湖成为全市之首，约为3.8万元／平方米，但同比下降幅度仍达到44％。罗湖与南山相当，约为2万元／平方米，降幅约33％。