不同商圈吸引不同商业人群 东二环相伴巨型国企

不同商圈吸引不同商业人群———

由于得天独厚的地区优势，短短两年时间，被规划为“交通商务带”的东二环，已经被看作是未来将与CBD、金融街、中关村传统的三大商圈相并称的京城“第四商圈”。在京城东部，CBD和东二环两个商圈虽然目前实力悬殊，但区域经济与区域文化的各因素正在此消彼长，新的较量正在开始。

跨国公司VS国有巨头

CBD与东二环商圈表面最大的区别就是进驻公司的差异。CBD从规划那天起，就是以吸引跨国公司和企业为主，区内所驻主要是外资企业和民营企业。到目前为止，入住外资及港澳台企业约900家，所占比重约为三分之一。这一北京外资机构最集中的地区，被定位为重点吸引跨国公司总部和地区总部，形成了以现代服务业为主导，国际金融产业主产业区域。

与CBD不同的是，东二环是作为“首都重要的知识型服务业基地、东城区重要的经济增长极和税源基地”最初的规划目标，目前50％以上是国资巨型企业进驻。2007年底，中国三大石油巨头———中国石油、中海石油、和中国石化，中国物流巨头———中铁物资，中国通讯业巨头———中国电信、北京移动，中国旅游业巨头———中青旅，中国保险业巨头———中国人保（北京），中国电业巨头———国华电力等，将先后入住东二环，选定这里作为企业总部。这成了区域崛起的原动力。

数字是有说服力的，国有巨头所聚集的区域，正因为其支柱产业和相关商务生态链的完整建立，在不断成熟中突破。这些国企巨头首先敏锐地察觉到了东二环区域的价值和发展潜力，使这一区域焕发出强劲的发展态势。这些支柱产业资源的聚集，使区域内的主导产业得以快速发展，进而影响到周边的商务环境和商务生态，促使区域在规模和经济效益上产生质的变化。从东直门到建国门，在这距离不到3600米的区域，密集地囊括了中国颇有影响力的经济巨头。这些涵盖了中国能源、物流、通信、保险、旅游等国家支柱产业，年营业收入达数万亿元，共拥有20家上市公司，其中上证的上市公司有4家，深证的上市公司有4家，香港的上市公司有14家，同时在香港与纽约华尔街上市的有5家。位居世界500强的四家巨头企业均拥有香港与纽约的上市企业。从它们的经济生产总量以及作为公众企业影响来看，将为这里带来巨大、持久的经济活力和巨大的投资空间，区域内的地产增值有目共睹。以海晟国际公寓为例，目前租金在11000元/月以上，租金回报率在8.5%以上，升值幅度超过25%。

国际化VS现代商务生态

每个区域都有自己的特色。城市在发展过程中，必须保护本地城市的特色，捍卫本地城市尊严，寻求本地城市健康成长之路。只有这样，才能确定城市文化品位以及城市生活品质。

世界一线的城市总是把创建独特的城市区域文化奉为圭臬，更有很多区域性强的区域文化，使它们有了充足的文化自信和城市自信，取得了与大城市齐名甚至影响大城市形象的文化形象。如巴黎的左岸，以其活力和知识而取胜，各种书店、出版社、小剧场、美术馆、博物馆等比比皆是。文化人士的聚集，促使围绕这种社交氛围的咖啡馆、啤酒馆也应运而生。纽约的西村优美舒适而又热力开放，绿色的林阴大道，两旁小小的精致店家，都构成了其与众不同的气质。伦敦的诺丁山则随处可见时尚商店、别致的小餐馆以及富有情趣的酒吧。

北京更是如此，作为悠久历史名城，每一区域又形成了不同的地域文化。这个时代最大的历史印记，是由国际化和经济的发展留下的，特别是城市中心，一个城市的经济、信息和金融中心，是国际化最明显的窗口，异域文化与本土文化的碰撞、交融便应运而生。

由于CBD的最初规划，形成了北京最具国际化的文化特色，国际化的移植与栽培，使CBD成为北京国际化色彩最浓重的区域，而东二环，除了与国际文化的碰撞外，历史的沉淀使其拥有了自己独有的特色。这里充满了历史人文的意味。这一区域内包括了天安门和故宫，是北京城文物古迹最为集中的区域；辖区内有中共中央、国务院部级机关20多个，是政治文化的核心区域，从历史上看，东直门和朝阳门一线曾是北京最繁华的地区，是老北京城的钱粮集散地，是城市成熟的富庶之地。从东直门到朝阳门占地5.39平方公里，约为东城区总面积的五分之一。从地理位置上看，东二环区域东邻CBD、西接王府井、北达东直门、南抵建国门，地段位置优势明显；这里是古城沉淀最深的区域，同时毗邻国子监、雍和宫、三里屯，传统文化与现代文化在这里交融。同时，地处第二使馆区，紧邻第一、第三使馆区，是最古老与最国际的前沿。

目前，东二环商务带已经自上而下，形成了多层级、多领域的互补多赢经济生态链，它们与本区域的中和文化一起，以其优越的地理位置和经济、政治、文化上的多重优势迅速崛起。很多地产项目因此而规划，如朝阳门内的北京INN，毗邻外交部等21家部委与东二环中国巨头企业长廊，精心打造了12万平米酒店式集群，涵盖酒店式公寓、写字楼、商业三种业态。另外，已经建成和2007年将要建成的大面积的智能写字楼、会展中心、星级酒店、高档公寓和大型商业设施，将使它的区域文化更加明显。

对比CBD3.5万-4万/每平米的写字搂价格，东二环有超越其上的趋势，同时，东二环的升值潜力更是充满了诱惑，未来，东二环区域商务物业将达到300万平米，区域内写字楼的普遍价格已经接近2万元/平米。第五广场的开盘价就达到3000美元/平米。“从周边的地产项目看，都实现了不同程度的增值，甚至可以说，多数出现了高于其他区域的增值幅度，比如港澳中心瑞士酒店达到了4万/平米。东二环价值的提升使地产的升值成为必然。”北京INN营销总监李世豪认为，目前，能支撑这个区域的售价应在30000元/平米以上的售价。

北京的商圈各个区域的经济力价值力的趋势已经非常明显，各自日益成熟的区域文化又赋予区域以影响力和吸引力，并最终形成完整的城市商务生态。