易宪容：房地产市场加紧“限外”是为了国内民生

近日，国家发改委和商务部联合颁布《外商投资产业指导目录(2007年修订)》(下称《目录》)，对外商投资房地产业限制范围有所扩大。《目录》表示，我国将继续限制外商投资于高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营，外商投资土地成片开发则必须与内资企业合资、合作；并新增对外商投资房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司的限制。此外，还将“普通住宅地开发建设”从现行《目录》(2004年修订)的鼓励投资类别中删除。

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政府为什么进一步对外资进入国内房地产市场严格限制？甚至对于居民普通住宅开发都不鼓励呢？

我认为，在目前中国土地公有制的条件下，由于土地制度、信贷制度及税收制度等方面的不足，使得中国房地产市场是一个非市场因素影响大的市场，从而使得这个市场的利润并非是平均利润，而是持续多年的超额垄断利润。这种高利润也并非是企业经营超常的结果，而是一定的制度缺陷导致的。如果让外资轻易进入国内房地产市场，就等于说把这样一大块利润拱手让给他人去垄断。

当然，政府已看到问题所在，但是不应该仅停留在市场准入限制上，应对这个问题进行全面的研究与分析，找到问题的根源所在。为什么房地产企业能够长期持有超额利润？这些超额利润从哪里来？应该由谁来分享？政府有没有能力通过严格的税收制度对国有土地的溢价收回让广大群众来分享？

对于外资的限制，其实是为了提升居民的居住条件，提升民生的福利。房地产是居民的生活必需品，所以，从最近政府出台的24号文、359号文及39号文，从党的十七大报告来看，都意识到这个问题的重要性，都把居民的基本居住条件放在第一位。因此，房地产对外资限制也就十分正常，也是对中央文件与精神的落实。

比如说，在新加坡等国家，不仅对外商进入进行严格限制，而且对外国居民购买住宅也都是严格限制的。在新加坡，没有政府批准，外国人是不可以自由购买住宅的。因为，如果让大量的外国人购买，住房又有投资品的属性，价格是市场预期决定的。在这种情况下，只要外国投资者预期房地产市场的价格是上升的，那么这个投资市场的房价就容易在短期内被推到高处。

限制外国投资者进入，一是可以减少他们进入国内房地产市场的炒作机会，二是可以减少房地产市场的需求。这样，就能促使国内房地产基本上成为一个居民消费的市场，中国房地产市场就能走向健康发展之路。