“限外目录”震荡房地产中介市场 细则仍待确定

国家发改委和商务部近日公布了《外商投资产业指导目录(2007年修订)》（以下简称《目录》），首次对外资投资房地产中介进行限制。“今后一些外资并购或收购国内公司将面临一些困难。目前北京的一家知名中介公司也曾与外资谈过收购的事情，但看来这笔交易恐难完成。虽然对在中国境内已注册运营的中介影响不会太大，但会对新进入的公司会有新的要求。”我爱我家房地产经纪公司（以下简称“我爱我家”）副总经理胡景晖描述了《目录》出台后的中介市场。

市场反应各异

就在此次政策颁布之前的10月末，全球最大的房地产经纪企业——美国REMAX公司董事长戴维·利宁格先生率高管访问了我爱我家。业界有人猜测，这次访问正是我爱我家将获得外来融资的一个信号。而12月1日即将实施的《目录》则让这种信号变得微弱。

胡景晖在接受本报记者访问时，直言今后类似于高盛（Goldman Sachs）、艾威资本(Avenue Capital))投资21世纪中国不动产的案例将很难操作。一方面，外资以战略投资的方式进入房地产二级市场交易受阻；而另一方面，通过股权的方式也会受限，这种方式受限意味着国内公司在境外上市不可能；而已经进行上市的企业在内地市场收购兼并都会受到相应的限制。

几家欢喜几家忧，不同背景下各中介公司影响各异。

这次新《目录》出台后，具有外资背景的CB信义房产中国总部副总经理王庆瑞则表示，“这是一个很好的信号”。

实际上，在《目录》出台前，此前CB信义已经做好了准备，包括在大陆一些城市已陆续注册了当地公司。

王庆瑞说：“对于已进入国内市场打拼多年的外资公司而言，《目录》的出台对他们的影响较小。”之所以认为是个“利好”消息，是因为可以起到规范市场的效果。“其实我们可以看到，国内目前一些城市的中介公司的运作是很不正规的，很多情况下是在暗地里与开发商一起助推房价的上涨，这也包括一些有外资背景的公司。政府发现了并进行相应的规范是一件很好的事。”

中原地产与21世纪中国不动产的内部人士均向本报记者透露，本次新 《目录》对外资投资房地产中介行业的限制并没有影响到该公司层面，中原地产北京公司总经理李文杰举例说明，至今其集团开会都没有将此政策作为讨论的要事，因为“影响有限”。

亟待细则出台

11月13日，商务部外国投资管理司服务贸易处一位工作人员在接受本报记者采访时亦表示，《目录》细则处在研究制订中，对于细则内容他不愿意予以透露。

“我们正在等细则出来，”中原（中国）物业顾问有限公司董事副总经理赖国强说，日前市场普遍担心的是今后外资品牌是否可以进入，进入过程中有何条件，限制外资进入行业的考核指标与标准，已在国内注册并成立公司的外资企业如何限制等问题。

目前中国房地产中介行业服务形态比较复杂。有提供居间服务以收取佣金，也有收购房屋的形式，或者将中介的资金投入房地产开发。因此，中介行业较容易成为外资收购国内固定资产和转入房产开发的渠道。李文杰猜测，研究中的《目录》细则会从资本规模、来源、从业规模等方面进行限制。

国家发改委国家信息中心发展部战略处处长高辉清不愿意揣测细则的内容，但他指出此次《目录》的修订的背景，目前人民币在不断地提高利率水平，同时人民币升值的力度也在加大。而在美国利率逐步下调的趋势下，外资正在寻找发展的渠道，包括国内的房地产市场及二手房市场，限制外资流入这些领域，也能一定程度上缓解人民币汇率的压力。“此次政府部门也是从规范与稳定投资与交易环节进行考虑的结果。”

而从现有的流通领域来看，中国的二手房市场很容易被外资操控，进行适当的限制有助于国内市场的稳定。获得资本注入或上市融资后，很多公司均是在大规模的开店，市场中出现了一些浮躁状况。就此，胡景晖表示，此次政策细则会在投资审批环节及按资比例方面进行限制。