品质建筑应该延年益“寿” 不能延年益“瘦”

近几年，随着中国城市经济的高速发展，写字楼市场也方兴未艾，呈现一片繁荣景象，"5A级"、"超甲级"写字楼不断兴建。然而，越来越多的开发商、投资者把目光投向新项目的建设，却忽略了旧有楼盘的保值增值，使得写字楼的生命周期越变越短，耗费了巨额资金。近日，21世纪不动产北京中天大业总经理邓中文在接受采访时向记者表示，利用有限的土地资源最大限度地节约成本成为写字楼市场亟待解决的问题。

原有甲级写字楼不能保值

在采访中邓中文说到，写字楼的价值取决于建造的年代。"写字楼市场一直在不停的向前走，90年代的甲级写字楼到现在可能已经成为乙级写字楼了，过去认为写字楼智能化就很好，随着科技的进步，现在智能化已经成为写字楼的基本配置，现在更多是从建筑本身突破，比如幕墙、空调、电梯、层高等。"据上海中原研究咨询部最新统计报告显示：近几年，上海新建的甲级写字楼物业租金水平大都在1.4美元/平方米/天以上，入住率普遍能够达到95%以上，如港汇广场、嘉华中心、汇亚大厦等，租赁业务比较活跃。而一些建成较早的甲级写字楼物业，由于设备陈旧，租金水平却每况愈下，目前租金水平只能维持在0.65-0.8美元/平方米/天，并且租户质量不高，入住率在92％左右。

北京写字楼市场同样存在上述情况，调查显示：新建甲级写字楼的不断冲击，北京一些旧有的甲级写字楼已经渐渐地从甲级写字楼市场的客户争夺中退出，租金下降近2个百分点，从而只能把潜在的入住客户锁定在有着甲级写字楼需求，但支付能力较弱的企业。对此，邓中文表示，品质不能保证，入住率自然也会受到影响。时代在变化、市场在变化、写字楼本身也应该变化，要不断的改变自身适应市场的需求，提高竞争力。

乙级写字楼缺乏"特色"

不断放量的甲级写字楼市场，拉空了乙级写字楼的大中型客户，加上散落在住宅内的办公场所，乙级写字楼的生存空间日益狭小。谈到这种情况，邓中文说到："这样的情况确实存在，但我们从更加理性的角度来分析，主要原因还应归结为乙级写字楼自身缺乏'特色'，没有做出自己的特色品质。"根据调查，一些乙级写字楼可以很好地利用区域特色、经济特色达到甚至超过甲级写字楼的收益，租金可以达到2.5美金/平方米/天。例如：万邦国际大厦、吉利大厦、华升国际大厦等。

邓中文进一步说到："伴随商住楼逐步退出市场舞台，乙级写字楼的市场需求还是很庞大的。写字楼市场的主流在乙级写字楼市场，因为它更能代表一个市场的成熟水平。另外，在一个独立的商业环境中，高、中、低档物业都应该具备，否则会给市场造成极大的供应缺口，未来几年内，乙级写字楼市场的前景还是非常广阔的，关键在于如何建设的问题。

"品质建筑要"延年益寿"

所谓品质建筑就是从软硬件上都能保证一流品质的建筑。被定为甲级的写字楼在品质上肯定是已经符合了甲级标准的品质建筑，但市场是不断变化的，如何在激烈的竞争中保证自己的品质，这也许是甲级写字楼需要思考的问题。

"从政策上来说，国家应该鼓励原有甲级写字楼的自我保值增值，有效地节约资源，尽可能的延长自身的生命周期，不被市场淘汰，才能延年益寿"，邓中文还表示，"乙级写字楼除自身要不断创新出特色外，政府的政策也应该向中小企业倾斜、向内资企业倾斜、向乙级写字楼倾斜、向服务配套型的公司去倾斜，只有把它们扶植好了，中国经济才能进一步放大，市场才能走健康发展的道路。"