游走在“商业地产”中的节能减排

徐智勇：现在胡锦涛提出来要建设和谐社会，加紧改造不仅是节能减排，而且是为民造福，我们在唐山改造了以后，这些居民非常的感动，说政府给我们做了好事，现在周边的老百姓愿意自己出更多的钱，他们的经济条件不太好，他们愿意出钱，他们说我出钱，你们来帮我组织改造，当然政府要提供一些经费的支持，因为这块地方从节能减排，政府应该起主要的带头作用，老百姓实际上愿意出钱。

记者：那您觉得商业地产这方面呢？

徐智勇：商业地产这块，现在的建设部的一个政策，实际上我们把它叫做大型公建，大型公建里面分为几个部分，一个叫政府办公楼，第二个公共设施，机场、火车站、体育馆、剧院等等，这是一种公共设施，学校等等。第三个方面，就是你说的一些商业地产，宾馆、商场、超市，我们把这些叫做商业地产，目前，我们国家建设部、财政部已经启动了大型公共建筑节能优化这个项目，这个节能优化，首先要在两万名平米以上的单体建筑启动，这里面，尤其是政府建筑要带头，现在做了三个试点城市，深圳、北京和天津，原来上海也要参加进来，但是没有参加进来，这些城市先试点，第一个就是把大型公建的能耗采集上来，光说它能耗高，到底它消耗多少能源，大家都不知道，第一个就是财政部启动了这样一个支持的经费，在国家所颁发的文件里面规定了，首先给他们装电表、热表，北方采暖地区装电表、热表，南方没有采暖的，装电表，就是把你这栋楼的总的用电量全部都算出来，测出来，第二步他们要进行公示，就是你这个楼消耗多少能源，它有一个面积，除以面积，就是单位面积的电耗公布出来，接下来是能源审计，对它这方面进行诊断，对一些单位能耗特别高的楼，要查你的能耗为什么特别高，要采取一系列的能源咨询，我们叫合同能源管理的一些方式，帮着这些建筑把能耗降下来。

徐智勇：最后有一条措施，叫超量加价，就是说，要求你在一定的期限里头采取措施，你不采取措施，你这个建筑的单位能耗超过了你这个地区的平均水平，那么你超过的部分要罚你，增加你能源的费用，迫使你来采取节能措施。现在唐山，他们就规定了，这个楼要装表，要采取措施，如果不采取措施，以后在采暖费上面，要给你加价，要增加暖气费用。

徐智勇：这是第一步，我们德国技术合作公司，也为建设部提供了这方面的服务，几个方面，第一个在制定大型公建设单位能耗统计标准，这个标准很重要，我们给他们提供了咨询，帮助他们一字一句，一段一段，根据德国的一些经验，在很多环节上面帮助他们完善，第二个，建设部组织编制了能源审计导则，我们也是请了德国的专家，逐字逐句的进行修改，这一个标准，一个导则已经制定出来了，建设部也感觉到非常的满意，说通过德国专家的咨询以后，我们觉得这两份材料考虑得比较完善，当然在实施的过程中，可能还有一些难度。

徐智勇：接下来，德国技术合作公司想和建设部一起，我们去落实一到两个城市，给它做试点，就是怎么样用一些科学的办法，把单位能耗统计出来，因为如果简单的在楼里面装一块总电表，然后除以这个面积，得出来的单位面积的电耗或者是能耗，并不一定能够完全的说明这栋楼属于高能耗的建筑还是低能耗的建筑，比如这栋楼里面有很多的公司和企业，他们是加班加点，晚上可能大家都工作到十二点或者凌晨，他的电费肯定就增加，有一些办公楼，可能人家四点五点钟就下班了，这样，它的能耗就低，不能说大家在里头努力工作的这些企业，这个办公楼你要去罚它，说你的能耗高，要区别对待，我们叫划分不同的功能区，针对不同的功能区来统计出它的单位能耗，并且这个单位能耗要进行气侯修正，德国是有一个标准气象台，标准气象台是在德国的瑞兹堡，他那个地方，是个标准气象站，然后德国的其他的所有的城市，它有自己的气象站的测点，然后德国的其他的所有的城市有自己的气象站的测点，它测出来的这个温度，根据我的标准，气象站的气侯条件来进行比较，经过几十年这样的数字的累积，出来一个修正系数，我在德国全国各地，我对每一个公共建筑，算出来的、测出来的单位能耗还是乘上一个气侯系数。

徐智勇：这样的，我们经过气侯修正以后，广州的这种白云大厦的这种建筑物的能耗，我就可以和哈尔滨的旅馆的能耗进行相比，如果不经过气侯修正，你就没有办法比，因为广州那么热，哈尔滨那么冷，能耗怎么比较，没有办法比较，因此我们现在准备再选几个城市，把这样一套统计的方法，采集的方法，能够联系实际的例子，能够介绍给我们国内的同行，使他们在开始做这项工作的时候，把这个基础打好了，以后能够更好的、更科学的来指导大家。这个是我们正在做的第一个。

徐智勇：第二个，我们现在正在做的，包括我们以前也在做的，叫做能源咨询和合同能源管理，这一块，我们前几年，我们对贵州省的贵阳市的宾馆，有五星级、四星级、三星级的进行全面的诊断，进行了详细的调查，告诉他们，你中间存在一些什么问题，我们对杭州的解放百货商场，整个进行了检查，对它的照明，它的系统，它的制冷系统，做了全面的诊断，包括我们对邯郸和南京的企业，都进行了这些调查，就是这块，在国内一般就是采取一些合同能源管理的形式，合同能源管理有两种，一个我们叫做节能承包，一个叫做实地承包，实地承包就是说，你的这些设备可能很多已经落后了，它的一些中央空调、行风系统不是很好了，那么我来给你投资，给你更新改造，这个钱是承包方出，通过这样的投资和优化运行管理以后，把能源费用给降下来，降下来以后，跟你这个业主分成，像一般的大家根据合同来谈判，分成的比例，就是说一组一定要给他点好处，就是说，你原来做节能改造之前，比如电费一年是一百万，那么我给你改造完了以后，你就要出九十万，你每年省了十万，作为一组来说，老百姓愿意让你来做。

徐智勇：对于承包商来说，我可能是节省了30万，这个20万作为我投资的补偿，我算了一下，我五年就把钱收回来了，我的投资全部就收回来了，但是我跟你签一个五年的合同，或者七年的合同，我这个有赚头。这个合同到期了以后，这个设备就交给你一组了，你自己再去运营管理，这是一种。

徐智勇：第二种的话，我们叫做节能管理，节能管理就是你的设备、各个方面，还是你的，你不动，我来替你来管，我来替你优化，这个节能潜力稍微小一点，因为很多的设备不去改造，通过我的合同能源管理公司，因为我有很多的经验，我做了很多，因为我的管理模式比你的管理要好，使得你的设备一直能够在高效的运行来降低能耗，这个在国内，现在有这样做的，比如山东的东营，他们是一个生产工业锅炉的厂家，他们可以燃烧各种各样工业的气体，可以低热值的不太容易烧的气体在他那里可以烧，他们说，我的锅炉我来给你装，你用了我的锅炉以后我帮你的这些工业气体在这些锅炉里燃烧了以后，那么你把这个省下来的能耗你慢慢的来还给我。

徐智勇：像深圳有一个姓李的先生，他对超市进行了改造，他对超市的灯光进行了重新的设计，有的地方的灯光设计得不合理，我们叫做照度，国家尽管有标准，但是大家在设计的时候，往往不科学，有的时候照度不够，有的时候是过度照明，像到我们的大的商场你去看卖化妆品和卖首饰的，他们都是用了技术氯化灯，而且照得强度特别特别大，因为首饰店用氯化灯，视觉效果特别好，照得亮亮的，顾客可以来买，实际上他省下一些灯的话，它的亮度不会有太大的变化。

徐智勇：像其他的一些方面，对它的空调，尤其行风进行了优化以后，他在深圳见到他的时候，他说做得非常好，很多的一些超市都排着队请他去做改造，尤其他说，有一个超市里面，还有一个书店，原来那个书店里面就没有什么人去买书，生意很惨淡，什么道理呢？就是里面的空气太差了，大家呆了一会儿，就头晕脑胀，就跑了，就出来了。后来他对它采用了一个空气质量测点，来调节它的行风量，根据我室内的二氧化碳的浓度，就是我呼吸出来的二氧化碳的浓度来控制我的行风的量，达到人体所需要的这样一种空气质量，这个改了以后，设备的能耗也降下来了，而且购物环境的舒适度提高了，老百姓在这个超市西面，尤其在书店里面，停留的时间也长了，营业额也增加了，后来书店人多，慢慢的增加，它的销售额就增加了，这个商场非常的高兴，原来在里面呆一会儿，就赶紧出来，冬天太热太闷，你看它有的风扇上面，上面拉有一根红线，那看到风在那里哗啦哗啦，好像在吹，其实它是在走内循环，它并没有任何新的风给你吹进来，一点用处都没有的。你看风一直在吹，大家感觉到这个风很大，肯定很舒服，其实你呆了一会儿，就会头晕脑胀。

徐智勇：商业建筑有很大的节能潜力，在德国现在是开展了很多这方面的工作，我有一个朋友，这次建设部公共建筑节能代表团到德国去，就是他陪同，他在德国就做节能咨询和合同能源管理，他对很多的一些学校，给他们做了节能运行管理，对一些宾馆，他去给他们做节能运行管理，首先他花上半天的时间，上上下下给你整个做一个目测检查，大概看一下，看你的一些情况，然后他对一些关键的用电设备，他挂一个电表，往上一挂，测上一个月或者三个月的时间，这个时候，它就把这个数据得出来了，就可以看到这个建筑不同的时间段能源利用的情况，它的负荷区县，它的总的能耗，然后他把这些情况了解清楚了以后，他要分析，你这个建筑节能潜力有多大，分析出来以后，他就可以去跟业主谈，告诉他这个上面应该采取措施，这个应该采取措施，那么这个业主一看，这个对，这些东西确实要改造，但是学校没有钱，他再去市场找愿意来改造的有钱的公司，这些公司，一般是有自己的比较好的产品，他们可以进行总承，然后请这些公司来花钱，来改造，它要担保的确确实实这些公司投资完了以后，确确实实能够节下来这么多的能，他的服务费用，也是从节能的费用里面得到汇报，投资的这个单位，也是从节能的费用里面得到回报。

徐智勇：德国的学校都是政府出钱，政府得到了新的设备，因为原来的设备都很老了，然后它的能耗也降下来了，运营费用也降下来了，人家给他改造的新设备，又能用上几十年，对政府也有好处，对这个企业、对这个服务单位也有好处。

徐智勇：国内现在，在商业建筑采取这方面的一些节能措施，已经在慢慢推广，在做，现在存在的问题，也就是这些做节能承包的这单位，需要有相当大的流动资金量，我对这个单位进行了节能改造了以后，我要靠节能，每个月给我回报回来的，我如果我这个资金现在改了五个商场，我的资金已经用进去了，像这些企业到银行去贷款，银行一般说你有多少的固定资产来抵押，有谁来给你做贷款担保，像这些承包节能公司，目前在国内都是一些新兴的企业，力量不太强，没有什么太多的固定资产，这个是目前在国内开展这方面的一些商业地产，这样节能服务的，目前来说在融资这块是一个瓶颈，国内金融系统这块牵扯到一个信用问题，一个就是说银行考虑到自己的自身安全，不太愿意代表这些，就使得不是太强的企业。我们一直开展工作是目前的就是说，不能大范围的去开展，这些企业要慢慢把钱收回来，积累了一定的钱以后，然后再去把它去做。那么这个就是说，影响到大规模的开展，应该就是说，另外一个方面的话，也有一些怎么说呢，就是说，有一些鱼龙混杂，就是一些单位他们说我有一个很好的竞争产品，我跟你一装，电马上就省下的。那我碰到过很多人，他问我老师你给我说说看，他这套东西真的还是假的，他有一个企业他说他花了几十万，买了他这套东西一点用都没有。那么就是说，人家心里面就出现疑问了。你这个跑到我这里来跟我说好。不好。我上当了，我现在都不太管用了。就是说这个市场还需要一个规范化。

徐智勇：就是商业道德这一块，确确实实许多进一步的改善。否则的话有一些人会将信将疑的。就不太敢。

徐智勇：还有一些主力，当然是在这个商业地产内部，也有主力，就是说这些留下来的工程技术人员在管这些工程设备的工程人员，在管这些设备工程技术人员。那么两个方面，第一个在这个商业地产当时在设计开发的时候，他们可能在选方案在选设备的时候，他们也参与了意见。他们平时又在运行了，那么你跑来了一个，你说这个不行，那个也不行，他们在他们的老总面前就不能不好说话。我说你你怎么给我搞的，搞的这个设备都是不节能的，你怎么给我管理的，人家怎么找出一大堆的毛病来。他们会自我保护，有的时候，他就不愿意你来。到他那里帮他里做这个工作。因为这里面就是他有一些就是说，阻碍着你的，也有一些障碍这里面。