资本角逐工业地产

专家预测，随着节能减排工作的推进，加上央行近期一再缩紧银根，商业、住宅房地产市场遭遇寒流。有实力的资本已经逐步将目光锁定在以生态工业园为代表的工业地产领域。

相对于住宅、商业等传统意义的房地产开发而言，工业地产一直显得比较边缘。事实上，工业地产是住宅、商服和综合类用地外的第四种性质用地。工业类用地上可建的建筑物用途通常包括：工业制造厂房、物流仓库和工业研发楼宇等。

一直以来，由于工业地产开发涉及资金门槛较高，在国内鲜有民间资本投资。但是，随着最近两年沿海城市产业升级和产业转移的深入，以及工业用地地价的上涨，已经有越来越多的资本将目光投向这个市场。目前，除了国际资本的进驻，国内颇具实力的开发商和企业也都已经在这个领域“跑马圈地”。例如珠江实业、富力地产，投资数十亿资金进军工业地产领域。

不过，这些外来资本多数瞄准了物流产业园，从事物流园的开发与经营，真正介入到生产领域的工业园开发的并不多。

专家预测，随着节能减排工作的推进，加上央行近期一再缩紧银根，商业、住宅房地产市场遭遇寒流。有实力的资本已经逐步将目光锁定在以生态工业园为代表的工业地产领域。

日前，广东惠州一工业园正式竣工并投入运营。值得关注的是，该工业园的运作模式有别于国内传统的开发区以及地产巨头所投资的物流园，而是通过产业聚集来进行专业化的生态工业园区。

资本角逐工业地产

资料显示，我国的工业地产一共经历了4个发展阶段，分别是空间的聚集、产业的聚集、人才的聚集和多元融合的阶段。同时，随着工业地产的深入发展，越来越多的资本开始角逐这一领域。去年，深圳工业园区的一块土地拍卖，4家开发商经过14次的举牌，才以远远高出标底的价格竞得。上海有69个工业开发区，已有几十家主要从事规划、设计、土地厂房开发的企业。

目前，国内知名开发商珠江、富力、复地、绿地等以前与产业园区毫不相关的企业也进入了工业园区市场。对于这些财大气粗的开发商而言，工业地产最诱人的地方在于其土地的优势，因为从事房地产开发的企业，更清楚地知道土地地价值所在。根据中国城市地价动态监测系统2004年各季度的调查结果分析，2004年，中国工业用地价格平均为每平方米480元，约为每亩32万元。而国内地方政府对于工业用地惯常的运作是：根据投资者投资规模、年产值、带动效应的不同，量身定做土地优惠政策，投资规模、年产值、带动效应越大的投资者，可获得越多的土地优惠。

不过，目前众多地产大佬所投资的工业园主要以物流园区为主，例如富力地产去年就投资了50多亿元在广州新白云机场附近打造富力金港城工业园区，该项目规划面积达130多万平方米，其中物流总用地面积62.5万平方米。

另外，有行业人士介绍，这些工业园主要集中在物流、仓储以及研发等领域，深入到生产环节的并不多见。而制造业出身的海尔所投资的工业园，则是有别于地产巨头的模式，比较注重生产的环节，有统一规划的工厂设备。