实况：“大话地产”之写字楼软性价值探讨

实况：“大话地产”之写字楼软性价值探讨

近期，关于写字楼市场的利好消息不断：一线城市需求看涨，空置率下降，增值潜力凸现；写字楼的投资话题频频出现在各大新闻版面，将整个市场热度越带越高。然而，随着用户层次的不断提高，他们对办公物业的要求也更加苛刻，除了地段、区域环境和楼盘品质以外，还提出了许多个性化的人文需求。为了占领未来市场的制高点，以往被忽略的品牌价值、形象价值和文化价值成为写字楼开发商当前迫切需要解决的问题，写字楼软性价值时代已经到来。

写字楼是一个人力集中的场所，忽略了人的因素，忽略了对空间社会心理功能方面的考虑，降低了工作效率，也就丧失了写字楼的真正功能。一旦写字楼的人文意识被模式化的办公格局所取代，失去了创造力的员工最终只能沦为企业的"执行机器"。写字楼设计和规划如何突破传统的"工作囚笼"状态？如何用写字楼产品的软性价值化解竞争危机，避免高温后遭遇寒冬？搜房网"大话地产"邀您共同探讨！

▲活动时间：2007年11月29日下午14：00—16：00

▲活动地点：中粮广场b座401搜房网络直播间

▲主要议题：
1． 能否把写字楼的品牌价值、形象价值和文化价值归结为写字楼的软性价值？请对软性价值进行界定。
2． 写字楼的软性价值在增值过程中处于什么样的地位？
3． 目前写字楼的软性价值未受重视的是哪些部分？为什么？
4． 如何看待当前写字楼市场同质化、模式化的问题？写字楼的创新难度有多大？
5． 如何增强写字楼的软性价值？
6． 当前企业对于办公物业提出了哪些新的要求？如何满足？

▲与会嘉宾：
杨乐渝 北京龙泽源置业有限公司副总经理
赵  加 北京国华置业有限公司副总经理
乔  治 华彬国际集团总顾问
甘  涛 北京理想阳光房地产综合服务机构执行副总
吴恒洁 北京裕展物业管理有限公司总经理
丁  玥 北京益言堂房地产经纪有限公司总经理
冯卫平 北京新地时空信息咨询公司总经理
叶  琪 北京九鼎房地产开发有限公司市场总监

▲以下是本次论坛的图文报道：

【主持人】各位嘉宾、网友，大家下午好，今天我们利用搜房网“大话地产”的平台，探讨写字楼软性价值的话题。我是论坛的主持人，搜房写字楼网和商铺网的胡飞船。我们今天邀请到的嘉宾都是来自写字楼界实战派的一些精英。首先请各位嘉宾给我们的网友打一个招呼，做一个简短的自我介绍。

【杨乐渝】各位网友大家好，我是北京远洋地产旗下的北京龙泽源置业有限公司的副总经理杨乐渝。现在在开发的项目是位于cbd核心区的远洋光华国际，是一个21万平米的综合体项目，主要是以写字楼为主，还有公寓和商业。

【甘涛】各位网友大家好，我是北京理想阳光房地产综合服务机构执行副总甘涛。我们现在主要做一些北京商务地产。

【冯卫平】我是北京新地时空信息咨询公司总经理冯卫平。在11月10日刚刚结束了一个第六届全国写字楼年会，也是接触了来自全国16个城市的开发商。今天参加这个研讨会我非常高兴，也感谢搜房的邀请。

【叶琪】我是九鼎房地产公司的，我叫叶琪。我们目前在做的项目是本家地产综合商业业态，有写字楼、商业，包括现在正在重头操作的尼奥广场。

【丁玥】我是北京益言堂房地产经纪有限公司的总经理，现在负责北京亦庄的bda时代广场，是一个10万平米的写字楼项目。

【乔治】大家好我是乔治，我是国贸中心三期工程的工程总监，目前我在华彬集团做顾问，很高兴可以参与论坛讨论写字楼的发展。

【主持人】谢谢各位嘉宾，今天我们讨论的话题是写字楼的软性价值。软性价值这个概念最早是在香水行业提出来的，就是说它给消费者提供的不仅仅是一种产品，更多是一种文化和一种期待。现在因为写字楼我们一直比较关注的方面在于写字楼的地段，以及楼盘的硬件品质，还有就是它内部空间结构的设计。可能比较少地去谈它的文化价值以及它的品牌价值。但是现在随着企业对于写字楼企业文化的重视，他们对写字楼的文化价值这个方面的要求越来越高，也就提出了软性价值这么一个概念。但是现在事实上软性价值这个概念在写字楼界还不是提的特别多，这个概念也不是特别的明确。今天我想请各位嘉宾就写字楼软性价值的概念来谈谈，什么叫做写字楼的软性价值？

北京龙泽源置业有限公司副总经理 杨乐渝

【杨乐渝】写字楼的软性价值这样一个提法，我觉得它是反映了写字楼另外一个方面。如果我们把写字楼看成一个生命体的话它应该有物理功能，物理功能主要是指写字楼使用所提供的办公、商务这样一些功能，这是他的使用价值。另外写字楼作为一个工作场所、商务场所，它应该有心理功能，因为写字楼本身是一个公共物业，是一个人群、公司聚集的地方，它同样有很强的一种社会心理功能。我理解如果我们硬要给写字楼赋予这样一个概念软性价值的话，我想更多是指写字楼心理功能这样一个层面。或者我们可以借用阴阳的说法，如果说写字楼的物理功能反映写字楼阳刚一面的话，写字楼的心理功能是反映写字楼阴柔的一面，这个是需要达成一定平衡的。这种平衡的话，其实更能够给我们入驻的公司创造更大的、更持久的生产力。刚才主持人也说到关于写字楼文化的问题。实际上我们看到世界500强的公司，他们的发展过程中从低端开始创业、到成长、成熟，到最后成为一个很强的生命体的话，文化方面的诉求，实际上是一个非常普遍和统一的现象。所以实际上，他们在选择楼盘的时候也会很好的去考虑，或者他们在定制楼盘的时候会很好地考虑物理功能和心理功能之间的平衡和统一性。

【杨乐渝】我觉得今天研讨这个话题是很有意义的事情，因为过去我们写字楼大多是出售品不是持有的，这样使得我们写字楼的长期生命力在技术方面是比较快的。现在随着地产金融一体化发展的话，我们更多的公司上市，有更多的资金，大家对写字楼的态度有一个比较大的转变，从过去的出售型转向持有型。这个转变我觉得是决定写字楼命运的基础，有了这样的基础我们才能讨论写字楼的软性价值。如果仅仅是一个出售产品的话，我们在产品的空间设计，包括我们产品的配套，包括我们使用的材料，包括我们使用的功能系统方面都会打很多的折扣。所以我觉得把写字楼看成一个经营型的物业来思考、定位、开发、经营的时候，使写字楼软性价值的话题凸现出来，而且慢慢被各方面的人士关注。我希望借今天这个机会跟同行们就这个话题进行更多的交流，促进我们写字楼的发展更持续、更有价值、更有生命力的方向发展，使我们写字楼的价值和地段价值能够匹配、均衡。

【主持人】国贸这个品牌从80年代到现在一直耸立在北京cbd中央区域，它给写字楼带来很重要的品牌影响力，我想请乔总就国贸的价值以及它的软性价值谈一下您的看法？

【乔治】谈到软性价值的概念我觉得有很多需要探讨的问题。我觉得现在提出这样一个概念也是写字楼发展

华彬国际集团总顾问 乔治

到一定的阶段以后才可以。刚才杨总说了如果我们谈持有型的这个题目就关注的多一些，如果是售出型的可能这个题目就不太关注了。我觉得这个里面概念层面也很多，我先简单的从我们的实践来说一下。

【乔治】因为我在国贸做了三期，它的定位就是在cbd这么一个最高端的商务区。如果一个写字楼做成一个国际型的甲级写字楼，或者是做成目前最好的写字楼的话。我觉得很自然的一些跨国公司或者是一些外企就来了，因为它的国际性比较强。我觉得在这里客户就会产生这样一种文化品质，或者是形象品质，他就会自然的认为这是一个做国际型贸易或者是国际金融类的大公司比较适合在这里。而且我觉得刚刚开始的时候一些日本的大公司和一些国外的大公司进来，刚开始的时候他们都要请经贸部的部长来给做开业。我觉得在这里面他觉得这样一种公司在这样的环境下，在这样的地段、在这样的大厦，就是在这样一个环境中树立我们公司的形象。这里我想内涵有一个形象的品质，也有文化的品质。

【乔治】我觉得现在我们做写字楼有几个方向，比如说前一段咱们提绿色、总部基地的概念。它的形式不是说在一个大的现代化的建筑群里面，它是在一个比较好的环境区域里面，楼体的规模不是很大，但是它是强调一个公司就是这么一个独栋。当然在硬件品质上，也会在它的能源或者是其他方面，环保各方面都做一些工作。他的理念还有一些文化品质和形象品质的概念，它追求的是这样一个环境，然后这跟公司的性质也有要求。所以我觉得我们做地产的要建立这样的形象，或者是要研究它的形象价值。这不同的类型有不同的文化价值和形象价值的追求。这是给我的一些启发。