“限外新政”棒喝高端楼市！

自去年以来，限制外资进入房地产业的“冷风”一阵接着一阵，而作为外资进入中国楼市“第一门户”的上海，受其影响日渐明显，而且频频受到建设部、商务部、中央党校的等国家部委的莅临调研。

近日，国家发展委和商务商联合发布了新版《外商投资产业指导目录》，就房地产业而言，其中重大变化有两处。一处是把“普通住宅开发”从鼓励类目录中删除，这表明外资开发普通住宅不再享受额外优惠；另一处是在限制类目录新增“房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司”，这意味着外资中介公司将不再受到欢迎。另外，依然限制外资进行“土地成片开发；高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营”。

限制外资进入房地产业，是一项有关国家对外政策和产业政策的全局性重大调整，它的执行和落实需要一段时间，在这一期间，也存在中央和地方、政府和企业、政府部门之间的各种利益博弈。笔者在此结合上海楼市，重点分析一下一线城市楼市将会受到什么样的影响。

2006年7月六部委出台了“171号文”，限制外资拉开大幕，其后陆续又有新的补充性政策出台。上海市统计局数据表明，今年前三季度外商直接投资合同金额比去年同期有所下降，其中房地产业合同金额19.45亿美元，同比下降19.5%。从海外基金收购情况分析，去年上海20个左右的整栋收购案例，其中包括陆家嘴中央公寓、华山夏都、漕河景苑、中房森林别墅等中高端住宅；今年以来，外资整栋收购金额并未减少，但案例数据呈减少趋势，今年前三季度只有12个左右，近期收购难度在进一步加大。

一方面，政府的审批口子收紧，审批时间延长，1亿美金以上在额收购案或购地项目，主要审批权已被收归商务部，比如今年6月绿城中国高价竞得的新江湾城D1地块，出地出让金至今仍未获准结汇（外币无法换成人民币）。另一方面，由于国家持续紧控外资，使部分原先兴趣浓厚的海外基金变得有些犹豫、观望，基甚部分已购有物业的外资也开始主动抛售。去年，麦格理将收购不到两年的“新茂大厦”以2.5亿美元的高价出售给德国SEB基金，今年，又有两个案例出现：高盛将高腾大厦，花旗将永新广场出售，这两个基金持有这两个物业的时间均亦超过两年。

这三家外资机构从项目交易中平均获利近一倍，投资回报相当丰厚，而且在短短两年之内就快速转手，不能不让人怀疑其短线操作的企图——目前“限外政策”的重点是打击外资炒楼，不管你是投资机构还是散户投资者。就住宅市场而言，目前外资购房占上海住宅成交量的比重为3.2%,比历史最高点的7-8%已下降很多。就单价3万元以上高档住宅市场来看，过去两年外资购房占比约50%，今年以来已大幅降到20%左右。由此可见，包括港澳台在内的外资购房，也受到很大抑制。上海本地人已成为高档住宅需求的“大头”。

从国家宏观层面分析，目前我国利用外资的重点是高科技产业，作为本身并无多少技术含量的房地产业，已成“昨日黄花”；更兼眼下中国楼市矛盾重重，巨量外资、尤其是热钱的涌入，只会火上浇油。如果商务部、发改委在审批方面、地方政府在实操方面动真格的限制外资投资房产，则上海、北京、深圳等重点城市的高端住宅的需求必然减少，其对市场走势的影响不言而喻。

原始出处：杨红旭的博客  http://blog.soufun.com/6578965/1448149/articledetail.htm