“限外”使商业地产受阻 大单交易可能销声匿迹

在严格限制外资进入固定资产资本市场的同时，外资进入中国地产领域的步伐却似乎并未停止，从“买楼”到“建楼”，从住宅到商业，外资在中国地产市场仍持续着。

11月7日，国家发改委、商务部联合颁布修订版的《外商投资产业指导目录》，并于12月1日正式实施。根据新版目录，高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营；房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司进入限制外商投资产业范围。

商业地产受阻

自2006年限外政策颁布并不断收紧以来，北京已经有多个项目在“对外”整售中遇到波折，如西单MALL项目，终因“限外令”政策抛下爱尔兰基金，转投内地房企。不少业内人士认为，缺乏外资的炒作，国内房价将出现下降趋势。但不少外资地产公司对此却坦然表示，“新限外令”只对高端物业产生影响，对普通住宅不会产生任何影响。

业内人士认为，中国商业地产的发展与住宅产业的发展并不同步是近3~5年才开始的，原因在于商业地产的开发周期较长、占用资金量较大、对专业化要求更高，因此即便是通过住宅开发获得了较丰厚收益的国内开发商，在商业地产起步阶段，也不能做到尽善尽美，即市场上可供外资通过长期持有获利的商用物业不多，所以我们看到的现象是，2006年以前，外资进入国内商业地产的途径比较单一，即购买物业再转售。

大单交易可能销声匿迹

日本私募基金Re-plus斥资26亿元人民币购买华贸中心两栋写字楼、高盛则从新加坡政府投资公司手中购买了位于大北窑的京汇大厦、美国花旗集团斥资7.8亿元购买了西环广场写字楼等上亿元的交易频繁发生，通过整栋购买，然后再出售，通过这样短期“倒手”从中获得利润。而此前这样的大手笔今后将被禁止，根据“新限外令”规定，今后将限制外商投资于高档宾馆、别墅、写字楼和国际会展中心的建设、经营，这就意味着外资大规模收购物业项目再出售的方式将受到限制。目前中国国内的商业地产开发一般采取出售的方式，而外资正是这些物业的主要购买力。

“今年以来房地产投资增长迅速，根据国家统计局消息，前三季度，房地产开发完成投资16814亿元，增长30.3%，其中外资增长15.5%，势头很猛。这些金融资本并没有在中国设立实体公司，只是通过在国内投资、合作开发、并购房地产项目进行经营，可以说是一种‘快投资、快收益’的投资形式。因此国家必然要对此做出限制”。“目前只有政策出来，还没有具体执行细则，预计今后大宗的交易要通过特别审批。”戴德梁行商铺部董事张家鹏表示。

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