2007年12月11日，第九届住交会在北京国际展览中心盛大开幕．大会主办为广大观众组织了系列趋势论坛，上午11点“都市中心综合体”高峰论坛成功举办．论坛邀请了专家学者、开发商、服务商以及基金代表分别对综合体项目进行主题演讲，并就都市中心综合体进行了集中探讨。搜房写字楼网对本次论坛进行了现场图文直播！
协 办 方：大连中心裕景
主 持 人：蔡鸿岩，《楼市》周刊主编
演讲嘉宾：
顾云昌，中国房地产及住宅研究会副会长
龙固新，深圳市德思勤投资咨询有限公司董事长
聂梅生，全国工商联房地产商会会长
黄世达，裕景地产副总裁
高小慧，美国NBBJ建筑事务所中国区首席代表
李晓东，基金公司联华信托总裁
以下是本次论坛的直播实况：
【主持人 蔡鸿岩】今天来的来宾大家可能都对城市综合题的建设非常关心，随着中国房地产的发展，特别是近几年行业的宏观调控以及行业整体的布局，房地产发展的形势较前几年有了根本变化，中心型城市房地产发展由原来已住宅为主导正在逐步转向城市综合体的建设，商业地产项目的开发，而在综合体的建设和商业地产的开发过程中，对发展商的实力和专业性提出了更高的要求，如何开发一个成功的城市综合体项目，并运营成功，我想这是很多发展商面临的课题，特别是新如行的房地产开发企业来说是很高难的课题。
【主持人 蔡鸿岩】昨天我与国际购物中心协会驻国内首席代表共同交流商业地产的发展格局时，我们有个共同的感受，现在国内很多城市，特别像一些大城市，很多开发商现在纷纷介入商业地产的开发，而商业地产的开发对于一些没有实力和经验的开发商来说，如何运作很多人很茫然，匆忙投资进去，而项目下一步如何运营，包括在建筑设计阶段，怎么保障它在未来的运营商能够有个合理的回报，有目标的投资回报，我想这是很多人的头疼问题。
【主持人 蔡鸿岩】今天非常荣幸请到了裕景地产在大连开发的大连中心·裕景这个项目，并且请了这么多房地产业内人士来关注它、研究它，对于房地产的发展以及城市综合体的建设都非常有益处的。自20世纪七十年代以来，世界很多范围内对城市中心区进行改造实践，为了避免城市开发功能单一的弊病，很多城市开始强调中心区功能完整和建设统一的原则，这是城市都市综合体的由来。综合体是休闲、社交、娱乐、商业等都包括在内，都市综合体也会成为城市的地标性建筑。都市综合体到底体现在什么方面？作为大连中心·裕景，它的地标性影响在什么方面？下面请全国工商联房地产商会会长聂梅生女士做专题的演讲。
【聂梅生】现在从80%以上的都是住宅开发，从这里开发，甚至85%，慢慢开始走入商业地产，把商业地产当中，把房子从打零卖掉到持有物业，享有稳定现金流的支撑，这就是一个提升。现在又提出城市综合题，我们一般来说是建立一个商圈，就是一个城市里，能不能形成一个集中的商圈，而这个商圈又是以房地产开发作为策划作为主体，这是更高的房地产业态。住交会有这么一个论坛，这么多朋友来参加，对于我们开发商这一社团来说都是很好的事情。
【聂梅生】我们考虑一下，如果我们做住宅开发，我们的业主是谁？是买房人，是个体，是一家一户，我们已经很熟悉这么一种方式。到2004年以后，开始，开始宏观调控，目标是稳定房价。到了2007年，恐怕投资性的住宅，占了很大比例，尤其与金融因素联系在一起，跟股市、汇率联系在一起，把局面搞得非常复杂，很多人说看不懂。最近又有一些紧缩的政策出台。我们考虑一下，持有住房的是个体业主，我们再看一下，我们刚刚说的持有商业地产是什么业主？在中国初步开始是想要打零卖给业主，但是后来发现不可取。比如你把商业地产打零卖，这样整栋楼变成多个业主就不值钱了。
【聂梅生】现在开发商是这样，只要自己有实力，作为持有人，它在股市上的价值就提升了很多，从个体业主到企业的业主。按照今天我们这个主题，都市中心综合题，它的业主又应该是什么呢？业态又上升了一步，就不是哪个著名开发企业拥有都市综合体，它的辐射作用就非常大了，可以说整个城市由于它的存在而发展，或者整个城市都是它的业主，由于它的存在，在经济、社会、就业各个方面产生很大的影响。
【聂梅生】比如纽约曼哈顿，并不是所有街都有价值，为什么第五大道就有价值，这是城市整个的带动，跟住房和单个商业地产有很大的不同。像大连中心·裕景作为今天的例子，我稍微说一下，因为我就是大连人，对大连非常熟悉。他们就在老的动物园附近，是非常好的中心地带，本来是商圈最核心的地带，现在又建立这么一个综合体，我觉得这个价值不光光是大连，如果综合体做的好，它的业主不仅是大连，可能是前国，甚至是国际。就像我点的国际大都市，可能会成为整个城市的钻石，可能会成为国家的资产，同时会成为国际上的资产。
【聂梅生】具体来说，比如放大倍数，由于我对商业地产的研究本来不够，原来是建设部住宅产业促进中心的主任，对于住宅研究的多，现在逼得我们研究商业地产，从租金水平的放大倍数可以看出来，尤其是北京，有它的特殊情况，我们北京住宅的租金就不是太高，不说高档公寓，就是一平米一两元，如果到了商业地产这一块，在北京比较好的地段那就是五到十元，租金就上去了。如果作为商圈会放大多少？没有研究，我想肯定比商业地产更大倍数的放大，绝对不会等同，价值不一样的。
【聂梅生】具体到裕景中心来说，我觉得这个项目很有远见，我去现场看过，而且前几天也到哪里参加了一个会。这里原来是个动物园，不是今天拿到的，也不是昨天拿到的，是十年以前就看到了这一块地的升值空间，可以看到，十年以前这一块地已经是大连非常贵的地，而到现在，这一块地是什么价值？可以想像得到，只有这样的远见才能造就将来的远见。我想他们现在做这个肯定考虑到十年以后、百年以后。我觉得作为综合体一定要有远见，这在裕景这个项目很有体现。
【聂梅生】第二，怎么才能成为钻石，在展位上我们看到，它有高度，是东北第一高，因为大连是寸土寸金这么一个城市，它敢于有高度，就有这个实力，有个品牌。第三是整合能力和它的综合能力，我们叫光度，它基本整合了各方面的第一，我们在座的有设计单位、开发商，对于它的综合性来说，首先从它的团队可以看出来，他们请的美国最顶级建筑事务所NBBJ作为规划设计，都是顶级设计团队，它选择了很广的综合团队。同时我们看到综合团队才能打造一个综合体，才能形成购物、休闲、娱乐、餐饮、酒店、办公、居住于一体多功能、全方位、多角度、世界级的城市生活多元化，第三个特点是综合性非常强的。
【聂梅生】由于对这个项目前期有一些了解，同时昨天看了PPT，所以有一些了解。中国要打造一个综合项目，打造全世界都震惊的项目，这才能体现中国房地产发展的现状，谢谢大家！
