核心提示：都市综合体作为一个建筑集群，前期规划十分重要，不仅关系着巨额资金的运作，也关系项目未来的发展。
当前，城市发展已经由市中心向外不断扩散，随着城市化的加快，我们迎来了各式各样的城市构成元素，包括副中心建设、区域商圈建设及城市综合体等。因此，有人称城市综合体是城市形态发展到一定程度的必然产物。
如果说单个建筑是城市的细胞，那么综合体就是城市这个躯体的组织器官。而这个器官怎么有效的运转和建设，不仅关系到自身的长期稳定的发展，也牵连到城市经济的发展。当综合体在各地如鲜花般不断盛开之时，开发商和城市经营者及消费者，怎样去理解和维护城市综合体？带着问题记者在2007北京住交会现场采访了裕景地产副总裁黄世达先生。
开发都市综合体，其外部硬件条件如何明确？
黄世达：由于都市综合体是一个多业态建筑集合，包括多功能酒店、写字楼、商场、服务式公寓等等，因此对外在硬件设施的要求是多方面的。从国内外的综合体开发看，在选址上关注：所在位置为城市核心区、有人流和消费基础、位于城市经济新增长点、位于新开发区这几方面。
首先，必须具有交通便捷的区位优势。城市综合体与城市的经济有着密切的联系，这一切都需要与城市其他区域之间有快速便捷的交通网络做纽带，保证在综合体内的办公人员出行的便利性。最好位于地铁站或交通便利位置。交通的便利将为城市综合体项目带来大量的人流和物流，特别是为零售提供持续不断的人流，保证所有资源使用的最大化。
其次，必须营造齐备的生活系统。为满足城市精英阶层的居住、消费、休闲、娱乐、社交多种形态的高品质生活需求，大型城市综合体建筑必须拥有齐备的生活系统，其中必须具备一定规模的大型购物中心、五星级酒店和国际化写字楼。
同时，因为综合体建筑包含多方面内容，所以一个综合体要有自己的一个专业的物业管理公司，根据不同的功能部分引进最为专业的合作伙伴，共同来管理项目，来为业主提供周到的服务。
目前发达国家在综合体开发领域有哪些借鉴之处，我国在这些方面应怎样改进？
黄世达：综合体在国内还处于起步阶段，而国外的综合体开发，已经有很多年经验了，在理念和产品方面包括资本运作，都有很多值得学习的地方。另外国外的消费群也相对成熟，对项目的认知程度要比我们高。同时在城市开发经营方面，发达国家已经度过了大规模的城市化进程阶段。
除了上述的差距外，我们还应值得注意的是，国外的土地面积比较大，尤其像美国，而人口又没有我们这么多，停车问题也不像我国这么尖锐，而我们在建设和营运的各个环节也没有系统性和规范性，这是我们国内开发综合体所面临的问题。因此开发商在操作项目时一定要从实际的城市环境出发。例如，无论在伦敦还是在日本，设计师都会考虑人流量的问题，而且这是很重要的。还有一点值得关注的是，在未来的时间我国的城市化进程还会加快，而城市建筑密度一定会比国外大，因此开发企业和政府在做项目和城市规划时必须给予充分的考虑和重视。
操作城市综合体，目前国内哪些类型的城市适宜进行？
黄世达：一个城市的发展，不一定非得有城市综合体的存在，但我们可以灵活的理解城市综合体的概念。由于城市综合体是多业态的建筑群，如果要在某大型城市建设一个地标性项目，那么必须分析城市的产业构成和消费群体的需求，毕竟巨额的投资是不容儿戏的，因此要做到"预则立"。譬如，根据城市的规模和经济状况，在大连可以操作一个80万平方米的综合体项目，在沈阳或许能操作一个120万平方米的项目，也或许会更大。而像北京，100万平方米以上项目，只要没有原则性错误，应该是没有什么问题的。通过类比我们会发现，由于消费群的存在和成熟，大型商业才有生存空间。而小型城市其开发规模可能会小很多，但这并不影响实施开发行为，只是体量大与小的问题，业态多与少的问题。
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城市综合体的概念
所谓“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。
城市综合体的四大典型特征
超大空间尺度
城市综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市干道相联系的，因此室外空间尺度巨大。由于建筑规模和尺度的扩张，建筑的室内空间也相对较大，一方面与室外的巨形空间和尺度协调，另一方面则与功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。
通道树型交通体系
通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的"通道树型"（Access Tree）体系。这种交通系统形态打破了传统街道单一层面的概念，形成丰富多变的街道空间。
现代城市景观设计
应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市综合体的重要特征。通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。
高科技集成设施
城市综合体既有大众化的一面，同时又是高科技、高智能的集合。其先进的设施充分反映出科学技术的进步是这种建筑形式产生的重要因素。室内交通以垂直高速电梯、步行电梯、自动扶梯、露明电梯为主；通讯由电话、电报、电传、电视、传真联网电脑等组成；安全系统通过电视系统、监听系统、紧急呼叫系统、传呼系统的设置和分区得以保证。
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