金融政策抑制需求 上海楼市全面显露冬季颓势

10月份之后陆续施行的第二套购房首付比例提升、银行房贷收紧等一系列政策，都预示着调控走向。11月间，市场层面的政策反映初现端倪：已至价格瓶颈阶段的新房市场，成交量出现了下滑；二手房市场则弥漫着浓郁的观望气氛，虽然成交均价有所上浮，但主要是由于房东惜售导致供应量减少，成交量的小幅下滑同样是不争的事实。

从上海新房市场的成交数据来观察，不难发现，近期上海郊区的商品住宅成交量涨势明显。这无疑是受到市区供应不足，以及房价高企不下的影响，从而导致上海新房市场的交投重心产生外扩。有意思的是，上海新房市场两极分化的趋势日益明显。一方面，5000元/平方米以下的公寓产品消化速度很快；另一方面，别墅市场却反而逆市红火。究其原因，别墅的“稀缺”以及相较于普通公寓更高性价比的特性，是促成别墅热销的重要因素之一。

上海的二手房市场，受到市场供不应求态势影响，成交价格进一步上扬。但这种价格涨势的表象，主要还是由于政策效应尚未体现所致。11月份的二手房市场相对来说较为平稳，经过一段时间的观察，房东心理预期开始回归理性，没有出现盲目“返价”、“跳价”现象，但在看好后市的信心鼓励下，转售为租的行为有所增加。而房价未有明显下降的市场局势，促成了部分自住需求客户入市购买。从未来市场情况来看，在没有新政策出台的情况下，刚性需求可能会进一步释放。

热销态势延续多时的写字楼市场行情，终于在接近年底的时候有所下调。一方面大批量写字楼的集中上市使得开发商开始感受市场压力，从而有意识降低推盘数量，从而使得市场供应量开始出现下跌；另一方面，写字楼市场日趋高涨的租赁需求，导致开发商愿意采取持有出租的方式，从而导致上海的销售型写字楼市场出现量价齐跌的态势。

上海的商铺市场相较于其他市场来说，一直表现比较平淡。前几年由于供应过量而出现的市场劣势，已经逐渐消化。从整体市场来看，市中心商铺的供不应求与郊区商铺的供大于求成为两大突出现象。在市中心，由于开发土地短缺，加上商铺租金涨势惊人，直接导致可供销售的商铺“一铺难求”。而在郊区，随着社区商品房的大批入市，作为配套的低价商铺供应增长明显，从而带动影响了整体商铺市场的成交均价下降。根据2007年土地供应和项目实际开发进度来看，预计世博会前，上海的商业地产将会掀起一波供应潮，开发热点将集中于城市副中心商务区、改造更新的市中心商圈及轨道多线换乘点商业区。

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