巨头动力PK资本实力：东二环与CBD投资价值比拼

2007年，中国人寿总市值已经接近2.5万亿元，超过了美国AT&T公司的2529亿美元，继中石油、中国移动、中国工商银行和中石化之后，成为第五家总市值进入全球前十名的中国上市公司。2007年这一年，包括中石油、中海油、中国移动、中国电信、中国人寿在内的十几家“国字头”巨头总部相继迁驻东二环。凭借“巨头经济”的优势勃发，东二环已当之无愧地成为支撑未来中国经济的“黄金大道”，同时也为区域物业价值的升涨提供了强劲持久的驱动力。

由于得天独厚的区位优势和“巨头经济”利好，今天的东二环，已经被看作是与CBD、金融街、中关村传统的三大商圈相并称的京城“第四商圈”。在京城东部，CBD和东二环两个商圈在区域经济与商务发展等各方面的因素正在此消彼长，新的较量正在上演。

中国巨头产业链 PK 跨国公司

CBD与东二环商圈最大的区别就是进驻公司的差异。CBD从规划起，就是以吸引跨国公司和企业为主，区内所驻主要是外资企业和民营企业。到目前为止，入住外资及港澳台企业约900家，所占比重约为三分之一。这一北京外资机构最集中的地区，被定位为重点吸引跨国公司总部和地区总部，形成了以现代服务业为主导，国际金融产业主产业区域。

与CBD不同的是，东二环是作为“首都重要的知识型服务业基地、东城区重要的经济增长极和税源基地”最初的规划目标，目前50％以上是国资巨型企业进驻。2007年，中国三大石油巨头———中国石油、中海石油、和中国石化，中国物流巨头———中铁物资，中国通讯业巨头———中国电信、北京移动，中国旅游业巨头———中青旅，中国保险业巨头———中国人保（北京），中国电业巨头———国华电力等，均已入驻东二环，将这里定为企业的总部。21世纪的今天，中国已当之无愧地成为世界经济的火车头。最新的研究数据显示，2007年世界经济增长的20%来自中国，众多学者认为，2020年中国有望赶超美国而成为世界第一经济强国。由此可见，东二环的十余家国企巨头无不在其产业领域担当着引领中国乃至全球经济的重要角色。

10年前，CBD的规划引来大量全球500强跨国公司的进驻，令北京CBD迅速崛起。10年后的今天，以中石油、中国人寿等5家全球资本十强为代表的中国巨头企业的进驻东二环，无疑在北京再造了一座堪与CBD等量齐观的中心商务带。这些涵盖了中国能源、物流、通信、保险、旅游等国家支柱产业，年均总产值达数万亿元，将为这里带来巨大、持久的经济活力和巨大的投资空间。大环境造就大财富，近两年，东二环沿线区域的地产增值有目共睹。如东直门的海晟国际公寓，开盘价格仅为20000元/㎡，今年该楼盘价格已达到32000元/㎡，其公寓租金也冲入北京最高水平之列；位于东四十条的瑞士公寓2007年初的开盘价格为23000元/㎡，到2007年底已涨破40000元/㎡。

复合优势的商务配套 PK 成熟国际化

由于最初的规划、国际化的移植与栽培，今天的CBD已成为北京国际化色彩最浓厚的区域。而东二环除了与国际文化的碰撞外，历史的沉淀与政治经济的核心地位，也使其拥有了自己独有的发展定位。这一区域内包括了天安门和故宫，是北京城文物古迹最为集中的区域；辖区内有中共中央、国务院部级机关20多个，是政治文化的核心区域。从历史上看，东直门和朝阳门一线曾是北京最繁华的地区，是富庶的老北京城钱粮集散地。从地理位置上看，东二环商务带与CBD紧邻并形成紧密互动，沿线北端的建国门与东长安街相连，且建国门、朝阳门、东直门各个节点均以形成成熟的商圈。由此，处于优势地段的合围之中，东二环商务带必然形成一个价值洼地，整合了其它商圈的利好，并吸引周边各种优势资源的向内流动。今天，东二环商务带已经自上而下，形成了多层级、多领域的互补多赢经济生态链。

交通配套方面，亚洲最大的七维城市交通枢纽将于2008年竣成东直门。届时，东直门将成为由“空中码头”进入京城的“第一落点”，高速干线15分钟可达首都机场，境外出行亦可在此直接办理通关手续和登机换签。地铁2号线、13号线、机场快速轨道以及“北京-天津”两地交互的城际干线在此实现零距换乘。便捷的交通体系将发挥出集聚效应和辐射功能，带来人流、物流、资金流的显著提升。

在种种利好因素的推动，近两年东二环价值潜力持续爆发，写字楼及高档公寓的性价比优势逐渐凸现，区域新盘的推出更是受到买家的一致追捧。如位于朝阳门桥的北京INN，项目开盘之前便已认购逾5个亿，其酒店式公寓25000元/平米的价格空间，无疑是抛给买家的巨大诱惑。“从周边的地产项目看，都实现了不同程度的增值，甚至可以说，多数出现了高于其他区域的增值幅度。东二环价值的提升使地产的升值成为必然。”北京INN项目副总、销售总监黄加农认为，目前能支撑这个区域的酒店式公寓售价至少在32000元/平米以上。

综合点评：东二环升值强劲，快成长，高回报

从城市发展的一般规律来看，大型的经济圈对其区域地产价值的带动非常明显。北京CBD确立至今，其核心区的物业价格长了8-10倍；微软公司总部迁至西雅图，一手制造了整个西雅图写字楼和高档公寓的价格飙升。东二环巨头经济影响力及其中下游产业链带来的旺盛的商务配套型需求，必将持久抬升沿线写字楼及酒店式公寓的售价和租金。相比日趋饱和CBD核心区，东二环无疑具备强劲的后发优势，区域楼盘的性价比明显高于CBD，其预留的价值空间也更富诱惑力。2008及其之后的几年，东二环还将迎来一个持续的价值井喷期，分享东二环价值爆发的红利，现在正是下手的绝佳时机。

2007年，东二环在售楼盘普遍获得了良好的销售业绩。作为东二环极其稀缺的小户型产品，北京INN开发的60-170平米HIP酒店式公寓一经推出即受到市场的热烈追捧。值得一提的是，在香港影视圈素有“置业风向标”美誉的任达华也在北京INN购买了一套酒店式公寓，体现出高端人士对东二环区域价值的高度认同。