投资客悄然改变路线图 二线城市涌现写字楼投资潮

中国房地产市场在2007年第三季度仍保持活跃、稳健的发展态势。一线主要城市延续平稳上升态势，但投资者及开发商更加看好正在兴起的二三线城市中呈现的机遇。记者近日在南京调研采访时发现，南京近年来的房地产市场一片红火，房价开始持续走高，也被很多房产投资者所看好。但伴随着今年一系列调控房地产市场政策的出台，敏锐的投资者已悄然改变了自己的投资方向。

投资客眼中的新价值洼地

在北京买住宅的钱，几乎可以在南京买写字楼了。新近"抵达"南京的马先生，看这里的什么房子都"便宜"，他刚刚完成在北京的"高位套现"，手持大笔现金的他，来到南京，便笃定了这里的未来，这座同是六朝古都的城市，将成为下一个"安营扎寨"的地点。

当北京、上海等一线城市房价高企，珠三角"盘整"之态已经显现之时，以南京为代表的一批二线城市，正在受到"马先生们"的青睐，见惯了房价"大场面"的他们，似乎从"价值洼地"的理论中，看到了南京以及二线城市楼市的未来。

在北京的多年中，马先生手中持有的资产完全都是住宅，因为北京天价的写字楼和商业，虽然在城区拥有无可比拟的价值，但是却令他难以企及，不过，在南京，一切情况都变得不一样，他手中的现金，游刃有余。

"首先是建筑综合体，其中的写字楼、商业、甚至高档公寓都可以，这是可以用于经营的资产，这显然比那些只能等着涨价升值的普通住宅，更有价值。"马先生考察一番后，做出论断开始行动。他第一次出手的是一个建筑综合体当中的高端商务楼，这个名叫"长发中心"的项目，就坐落在南京城区的"总统府"遗址对面，马先生坦言，当时首先打动他的，便是如是地理位置，这是他的一贯原则--地段无可复制就是对不动产价值的最大保障。

马先生告诉记者，在南京选择物业，品质变得十分重要，因为在价格上涨的速度尚未达到非理性的状态下，楼盘自身品质对其价值的意义十分重大，而他当时之所以选择长发国际中心作为自己在南京的"第一单"，其间一个重要原因便是其国际水准的设计和产品品质，再者需要有品牌开发商和物业服务作为支撑。因为在南京城市核心如此高端的商务楼的价格仅仅相当于北京的住宅价格，而租金已经能够达到4-5元/平米/天，投资回报率可观。

"从目前国内各个城市的情况看，南京确实是价值洼地，尤其是南京城市中心区的物业，价值恐怕被严重低估了。"长发地产总经理助理李进对记者说，"现在，南京城市核心区的新建项目基本都集中在品牌开发商手里，物业形态比较合适，品质也还都不错。"而马先生也向记者分析说："我在北京房产变现的钱，全都用在南京的城市核心区都没有问题，毕竟这里的价格水平比北京低很多，而无论在任何市场阶段之下，城市核心区永远是最具不动产价值的地区，这是我投资的第一原则。"

写字楼投资出现罕见热潮

记者在南京采访时了解到，今年上半年南京写字楼市场出现了新的转机。统计数据显示，2007年上半年全市写字楼总上市量同比下降5.5%，但销售量同比上升26.88%，上半年写字楼的销售量实现了大的突破。在传统的新街口、鼓楼商圈，5A级写字楼频现市场，长发中心、绿地广场今年大量写字楼推向市场，第四代写字楼频频亮相，加速了南京写字楼市场的发展。其中城中板块价格最高，每平方米均价已经过万元，长发中心剩余的办公房单价已经突破两万元，这些楼盘的热销带来了一股写字楼投资热。

南京长发房地产开发公司总经理吴建平在接受记者采访时表示，近年来，南京写字楼市场的需求量将一直处于上升态势。在2005年之前，南京的写字楼市场可以说是不愠不火，甚至是低迷。一是整体写字楼产品品质较低，高品质的商务楼是凤毛麟角。二是市场价格远远低于同地段的住宅价格，呈非常反常的价格倒挂现象。三是相关部门还不重视楼宇经济的发展，相关配套政策太少。从2005年开始，南京的写字楼市场出现了几个质的变化。首先是除了旧有的新街口CBD商圈，形成了大行宫CBD、奥体中心CBD等新的板块，特别是大行宫地区，现在已经有长发中心、新世纪中心、人寿广场等多栋近年交付的写字楼面积数十万平米，已经形成了较为成熟的CBD。另外以长发中心为代表的具有国际水准的写字楼开始推向市场，其硬件标准和配套服务产生了质的提升。写字楼的价值开始被市场重新认识，长发中心在南京首次引进国际物业管理公司戴德梁行进行实管，一对一进行英式管家服务，率先突破写字楼物业管理缺口。同时为了促进"楼宇经济"的加速发展，除了新建地铁、停车场等基础硬件设施外，政府相关部门还制定一系列扶持优惠政策，鼓励、引导楼宇业主参与"楼宇经济"发展。吴建平表示，从目前的交易情况看，写字楼市场要形成真正的热潮还需要一个准备期，但随着南京经济的持续发展和大量优秀项目的入市，必将提升南京写字楼市场的水平。

记者在采访中了解到，近年来跨国企业在中国的布局逐渐由沿海向内地迁移，南京对企业总部、办事机构的吸引力，在"长三角"内仅次于上海。最近两年内申请设立的驻宁机构已有四五百家。驻宁机构为南京引来了3000多个项目，实际到账投资360亿元。仅新街口就进驻了79家世界500强驻宁机构和地区总部。支撑了南京楼宇经济的产业发展迅速，包括金融业、外贸行业、高科技企业、会计师事务所、咨询业、影视制作、网络公司、通讯企业等国内外各类企业、公司都纷纷在这些城市落脚，改变了以往只在北京、上海等一线城市设立总部的惯例。而投资客马先生也正是看中这个契机，一次就购买了三套长发中心写字楼，而后随即出租给了一家知名品牌的外企作了办事处。

国外投资巨头：二线城市写字楼是我们的方向

"尽管每天都可以收到别人给我们的信息，但是我们真正想收购的是超甲级写字楼、具有国际水准的甲级写字楼。"花旗银行中国区副总裁姚蔚表示，二线城市写字楼和购物中心是花旗想投资的方向。像南京我们也在考虑投地段非常好的写字楼和酒店。在二线城市，我们认为有价值的项目是非常中心地段、中心区域的资产。

姚蔚告诉记者，基金投资对宏观数据重视比较多，根据宏观的数据，区分中国的一线、二线、三线、四线城市，目前投资考虑的是在一二线城市。一线城市是北京、上海、广州、深圳；二线城市是省会城市，总共有21个，目前，沈阳、天津、西安、成都是二线城市中花旗投资的重点。

"目前，外资青睐的项目更多的是写字楼以及以零售为主的商业项目，而非是楼价日益飙升的住宅产品。"仲量联行大中华区研究部主管李伟烈表示，虽然由于市场对优质资产的竞争加剧，令外资对投资回报的要求持续降低。但市场的一个新动向是，很多外资投资商转向了商业地产的合作开发或者是二线城市的房地产开发。据李伟烈透露，目前外资看好的二线城市都具有相当好的发展前景，以广东省的珠海市为例，因为得益于澳门的经济发展，令珠海房地产市场前景广阔。又比如厦门、福州等城市，因GDP的不断增长而受到外资的青睐。同样的是，西部大开发的推行，使重庆、成都的房地产市场直接升温。

李伟烈认为，从长期来看，二线城市能够容纳非常多的房地产投资。在调控政策风声趋紧之时，无论是为了规避风险，还是挖掘潜在的商机，外资地产移师二线中心城市，都是合理的选择。另外，二线城市市民收入提高、城市化进程加快造就了足够巨大的房地产潜在需求。二线城市房地产市场目前泡沫相对较小，这些都是非常吸引外资的重要原因。