产业链条日臻完善 08年工业地产崭露头角

低廉的土地价格，强劲的增长需求，清晰的高回报率，再加上国家宏观调控政策的日益趋严，吸引着越来越多的投资商把目光投向了工业地产这块处女地。但不得不承认的是，相对于住宅、商服和综合服务类用地来讲，工业地产的发展还只是处于呀呀学语的阶段。

规模小 专业化程度低

"目前工业地产的规模较小，专业化程度较低，运作模式还不够成熟"北京联东投资有限公司营销策划中心总监赵锦明对记者坦言，工业地产产业集聚化现象不够明显，融资渠道未能有效搭建，工业用地的集约利用程度低，全国大部分城市工业园区的平均容积率仅在0.8至1.2之间，远低于日本（2.0至2.5之间）。高力国际商业部高级经理周晓骏骅也表示，工业地产的金融运作手段、规范程度、法律体制等都不够完善，没能将分工细化，专业化服务缺失。

阻碍工业地产发展的诸多因素

说到工业地产发展的阻碍因素，赵锦明为我们总结了三个方面：

第一、整个市场的大环境包括政策、金融、配套、体制等不成熟。他说，前些年工业园区一哄而上的"圈地运动"，带来了全国性的土地资源浪费，而其后出台的一系列土地政策，又使近期各地的工业地产开发面积受到影响。有资料显示，2003年全国有3763个工业园区被取消，2004年达到4813个。上海原有的176个开发区已被核减至79个，共减少了378．9平方公里的规划面积，比清理前减少37．9％，而随着经济的发展，国内外企业对工业地产的需求已呈现出逐步上升的态势，工业地产的供需倒挂以及单一围绕房地产业经营的园区开发模式已经不适合当前的市场需求。

第二、由于工业地产本身的区域性比较明显，区域性发展的不平衡导致两极分化严重，工业地产市场本身不成熟。全国目前只有上海、深圳存在专业特色化的工业园区，北京工业地产的发展还只是处于初级阶段，其他二三线城市由于工业发展程度及地域等原因发展则更为缓慢。

第三、工业地产商自身的专业能力和开发能力不足。

赵锦明说，工业地产的准入门槛是比较高的，规模较大动辄几千亩，投资回报周期一般在8~10年，导致有些企业没有足够的能力进入，金融配套的方式解决不好的话也会阻碍工业地产的发展。

08年将成为工业地产的交易年

据悉，目前北京地区各工业地产的开发势头明显高于往年，亦庄等地区多个工业地块纷纷被企业抢占。有分析人士认为，工业地产的回报率在7%～12%，这样的高回报率是工业地产颇受瞩目的一个原因。北京思源置地房地产顾问有限公司副总经理林亚鑫预测到："08年会有越来越多开发商涉足工业地产，今年已经出现了这样的迹象，08会更明显，而且工业地产土地出售的价格也会相对便宜。"仲量联行调查报告显示2007年下半年北京已有2万平方米以上的仓储空间投放市场，另有约25万平方米的土地用于出售，这些数字在08年将会进一步增加。而目前工业用地每平方米的开价为825元左右，相对于上海工业用地平均土地批租价格134美元/平方米是比较便宜的。

"随着市场规模化、成熟化发展，再加上产业链规范环境的日趋完善，08年对于北京来说将是工业地产升级换代的标致点，会出现更多的工业地产交易。"益言堂房地产经纪有限公司副总经理杨雪东最后指出。

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