写字楼市场开始转热 “中间态写字楼”相当的红

在2006年杭州写字楼物业销售统计中，中间态写字楼物业以8成比例占据了写字楼物业成交最大的份额。而从成交量排名前十的楼盘来看，中间态写字楼的比例也超过了7成。可见中间态写字楼是当前市场的主流需求，这也是一个中等规模城市商业地产发展过程中比较显著的特征之一。

杭州写字楼产品未来潜在的供应量非常之大，市场各类写字楼土地供应及科研、集体用地量存量非常充裕，如三墩区域至少有2000个单位，而钱江新城未来供应量也不可小觑。在这样的市场条件下，纯商务型写字楼的发展会长期处于总量供过于求的状态，因此中间态写字楼产品仍有相当的发展空间。

杭州未来写字楼销售、租赁将面临进入慢去化通道。一方面物业面市销售的标准将逐渐提高(至少达到项目的外立面整体成型，甚至达到入住使用标准)。另一方面由于租赁市场的潜在竞争压力，众多公司总部和非市场销售型写字楼的快速浮出水面，也将直接打击销售型写字楼市场的去化和租赁。写字楼市场权重表现将出现此消彼长的演变。

从投资环境等角度考量，目前市场上写字楼物业的投资认同度比住宅更高。在不动产投资的市场风险低于金融投资市场，且市场回报更有保证的前提下，在杭州进行不动产投资，适合大众群体投资者的物业并不是很多，更多的是需要大量资金和成本的商业项目。中间态写字楼一般面积较小，总投资额相对较小，为拥有不同投资资金量的投资者提供了投资可能性。除此之外，此类产品兼具自身居住使用价值，某种程度上弱化了投资风险。作为投资性更为明确的产品，中间态写字楼显然容易获得市场更广泛层面的认可。

好地段产品受追捧

中国加入世贸以后也将为各国际型大都市带来数量众多的境外中小型公司，他们一方面资金实力有限但又不能放弃高档的办公环境和办公处所，因此地处市区的中间态写字楼是其较好的选择。

作为投资型产品，最重要的是要有它赖以生存的环境，需要良好的交通环境、景观环境、管理环境、人文环境、商务环境。在发达国家，评判一个好的写字楼有许多标准，其中第一项标准就是它居于中央商务区的中心位置。2006年杭州各大区域成交量中，拱墅区和上城区为2006年度写字楼成交量最高的区域，分别为984套和943套。由于这两个区域中存在着城北商务圈、城站吴山商圈、湖滨商圈，因此在地段和区域成熟度方面大大优于其它板块，吸引了众多中小型企业和服务公司的入驻。去年去化率相对较高的瑞丰·格林苑、东方金座以及过往成功案例凯恩·西湖金座都是仰仗地段、交通、环境的绝对优势，板块发展对于项目价值拥有重要决定性作用。

单身公寓逐渐陨落

几年前盛极一时的“单身公寓”(事实上多是50年产权的商住楼)也同样是中间态写字楼的一个分支。1998年位于市中心凤起路的双牛大厦刚开始的销售形势并不好，均价在3800元/平方米，面积在30-60平方米不等，但经过半年的推广，逐渐被市场所接受，现大部分为小型企业或办事处的办公楼，居住者寥寥。

2001年，同样位于凤起路更接近市中心的三华园单身公寓入市，销售情况异常火暴，投资客蜂拥而至。随后，至2002年杭州的单身公寓开发进入一个高峰，市中心的黄龙雅苑、瑞祺大厦、自由21、云天财富、凤起都市花园、星都嘉苑等纷纷入市，主要多是投资客购买。同时，在滨江下沙等近郊区域也出现了部分单身公寓，针对年轻人群过渡置业而设计。到2003年整个杭州单身公寓的总量达到2000多套。

其中有一部分楼盘并未有开发单身公寓的初衷。当时看到单身公寓市场持续走热而临时调整增加的单身公寓，在杭州市场中不在少数(如美达·学苑春晓)。通常这类物业都处于住宅区的

边角，建成普通公寓销售将出现难题，故改为当时市场热销的单身公寓类型。而更多的是一些50年的公建项目改成了“单身公寓”。这些状况的出现，对于单身公寓市场的正常发展，带来了一定的阻碍，也会混淆人们对单身公寓的理解。

当然，市场好的时候，这大批的50年“单身公寓”获得了很好的市场追捧。但这种类型的所谓“单身公寓”，本质是一种过渡产品，购买者多为投资客，或用于小型公司办公，或用于过渡租住，它并不是一种终极意义的产品，多半是做纯办公无市场或者体量、区位等硬伤所限，不得已而为之。它存在不能弥补的硬伤。从居住角度而言，其基本功能不完备(无阳台无厨房)；按揭贷款均以公建物业形式操作，5成10年按揭，门槛高；实际入住水电物业管理均以办公楼标准收取；作为居住入户、学区等均无法办理，等等。

目前随着投资的走淡，这类物业销售形势日渐尴尬。并且随着时间的推移，单纯以小面积单身公寓形式，而无其他的附加价值的物业将在市场逐渐呈现劣势，逐渐淡出。

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