郊区化生态办公前景设想

1、郊区生态办公区的地域选择

作为首善之区，北京在发展郊区化生态办公园区方面具有得天独厚的条件。这是因为，北京有比较广阔的腹地、具有比较良好的自然生态环境、拥有立体的多元化的四通八达的交通路网条件，更重要的是，北京拥有大量的科技研发等技术密集型企业、还有为数众多的跨国公司投资机构、研发机构等等。

按照我们的理解，在某种意义上，生态化办公区其实就是以低密度、低容积、高绿化、花园式办公、生态化生活为特征的“郊外CBD”＋郊外住宅小区的结合。我们认为，适合建设生态化办公区的地域应该满足以下条件：第一、具有足够的地域发展空间，适合大面积、低密度的城镇规划和建设；第二、交通方便：离城区最大距离一般不超过半小时的车程，具有公路交通和轨道交通等多种形式，到机场从而出入境方便；第三、土地成本相对较低，从而能够以较低的价格提供入驻企业及其就业人员所需要的办公楼和住宅，也能够以低成本优势吸引酒店、商场、展览、会议、餐饮、娱乐、中介等第三产业的进入；第四、能够提供第三产业发展所需要的充足而廉价的劳动力；第五、生态环境保持较好，风景优美，水源丰富，适合人居。

2、生态化办公区的功能及其规划。

生态化办公区应该是微型的城镇，它没有大都市的喧闹、污染、但具备城市的基本功能。花园式的办公和居住环境，宁静的生活氛围，蓝天绿地，白云碧水，构成办公区内一幅优美的风情画。

生态化办公区应包括以下功能：一是商务区功能：个性化、面积不等、低密度、低高度的总部办公楼；二是服务区功能：银行、保险、酒店、商业、学校、医院、信息、会议、餐饮等配套服务，法律、会计、咨询等中介服务；三是住宅区功能：低密度、低容积、高绿化，以别墅、TOWNHOUSE、多层等建筑形式为主，满足不同阶层的不同需要；四是休闲和体育功能：以网球、高尔夫为主的高档休闲与体育、健身等一般设施相结合，露天主题体育公园和封闭式体育场馆想结合。

结合国外的经验，我们认为比较适合生态化办公区的的规划指标是：3—5平方公里的占地面积；平均0.6－0.8的容积率；40％以上的绿化和水面；办公区建设面积的分配比例是：企业办公楼30％，服务和配套设施30％，住宅40％；节能、环保型建筑。

3、郊区化办公的企业选择

到底哪些企业适合在郊区办公？这个问题很难有统一的答案。我们可以参考 “美国国会技术评估办公室” 1995年发表的一份报告。这份题为“技术对美国大都市的重新塑造”的报告，分析了信息技术对产业组织和区位选择的影响。结果表明，并不是所有高等级行业的所有部门都要留在CBD。如保险公司可以方便地通过电话、邮递、传真、电脑网络与保险业政策执行者和客户联系；金融服务部门的后台办公功能，如票据清算、汇款、信用卡办理业务、银行批发业务可以外迁到劳动力和办公场地更为便宜的地区。在复杂的专业性办公行业中，计算机和软件研究开发人员往往可以搬迁到郊区工作。我们认为，以下几类企业比较适合郊区化办公。

——“内向型”企业。郊区化办公应该满足便捷交通、低办公成本、密度低等条件。通常“内向型”企业会选择郊区化办公，因为这类企业一般没有密集的商务上下流业务，可以适合这种办公要求，但这种办公环境周边应该相应有各种办公配套适应。

——跨国公司总部和研发中心。我们注意到，北京市海淀区“生态办公区”（ＥＯＤ）对入驻的企业有具体要求，设定的门槛较高。海淀区政府有关人士表示：ＥＯＤ主要吸引跨国公司总部入驻，以加速支柱产业链状结构的形成。此外，一些投资不低于两百万美元的研发中心和对整个区域经济起到举足轻重作用的企业也在ＥＯＤ的招商之列，并且入驻ＥＯＤ的企业将享受多项优惠措施。目前世界500强的跨国公司中，已有40多家入驻海淀中关村，它们将形成ＥＯＤ的较大需求群体。

——科技研发等智力密集型企业。市场上“生态”写字楼大行其道．办公环境空气清新、绿化率高，多是科技研发等智力密集型企业根据员工的办公特点而提出的要求。智力密集型企业向市场提供具有较高独创性的产品或服务，独创性是企业主要竞争手段，企业由知识型创造型人员组成，以企业文化管理为主导管理思维，而这类企业的员工，一般都具有独特的价值观，有实现自我价值的强烈愿望，并追求自主性，富于创新精神。创建一种自主、宽松的工作环境．最大限度地激发他们的创造力，就能提升企业竞争力。因此，这类智力密集型企业尤其适合郊区化办公。