解读2007写字楼投资需求两大特征

2007年，北京整体经济的持续较快增长给写字楼市场带来了间接拉动效应。统计资料显示，2007年1-11月份，北京市办公物业开发投资额累计206.33亿元，同比增长14.9%，占房地产总开发投资额的12.69%。值得一提的是，尽管2007年写字楼集中供应，但全年写字楼竣工面积和施工面积比却在继续下降，达到151：1389(万平方米)。而造成这一现象的主要原因是开发企业继续放缓开发速度，谨慎选择入市时机以追求利益最大化。本期专栏将从市场需求展现2007年京城写字楼两大特征。

2007年，宏观经济的良好发展以及包括金融等多个行业对外开放的加深，都促使企业办公自用需求增加。内、外资大型企业的积极扩张和外资、外地企业的加速进入北京市场同样也刺激着2007年写字楼需求快速增长。

从区域表现来看，2007年，CBD总需求量依然领先于其他热点区域，而金融街区域内对大面积写字楼的需求则表现抢眼。

三大商圈

引领需求市场

CBD商圈及周边区域市场吸纳量最大，且需求多样化，外资、合资企业需求增长较快。

金融街区域的写字楼市场在去年则异常活跃，大面积需求突出。

很显然，由于在金融行业中的独特地位和作用，再加上供应有限及项目的普遍高品质，促使金融街成为2007年写字楼市场“含金量”最高的地方。

中关村区域吸纳量仅次于以上两大商圈。去年IT企业“回流”之势明显，令区域写字楼普遍迎来了新租户，价格也进入上升通道。但对于较大的市场供应，区域产业链单一、产品定位趋同依然是发展的主要阻力。

两极化需求愈加明显

2007年，京城写字楼整购依然活跃。在“限外令”的影响下，与2006年相比，2007年写字楼整购的投机性交易比重下降，外资开始趋向中长期投资收益；而外资更多的是通过股权并购及其他较“隐秘”的方式参与到写字楼市场中来。

此外，去年写字楼大面积租赁需求突出。数据显示，1-11月份，北京市1000平方米以上的户型成交总建筑面积为81.8万平方米，占总比重的35.6%。而与往年对比，去年以个人购买为主的写字楼小面积需求也有快速增长。

2007年个人投资写字楼升温迅速，住宅市场的投资热潮延伸到写字楼市场，甚至有转移的趋势。住宅总体空置面积的快速增加与商用物业的“价格倒置”现象，使得许多投资者更看好写字楼项目的租赁行情和收益情况。

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