土地新规引发工业地产"突围" 吸引房企投资目光

房价经过一年的疯涨之后出现了“歇一歇”的趋势，促使房价“休息”的原因在于增加土地供应、增加房子供应、紧缩银行贷款等，但“土地”资源是有限的，无法一味地放量土地，那么现在只能做的是提高土地的使用率。

2007年1月7日颁发的《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）中，不仅对住宅用地提出高要求，对商业用地、尤其是工业用地等均开出十分“优惠”的条件，让人看到工业用地将出现较大的“转折”。

广州2007年不仅住宅用地出现活跃，在商业及工业用地上，出让面积大、成交金额也大，较往年有甚大的提升。商业用地、工业用地的出让较少有人关注，对后市影响较大。

“工业地产”吸引部分房企投资

2007年1月7日颁发的《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）中第（八）条明确表示：“鼓励开发利用地上地下空间。对现有工业用地，在符合规划、不改变用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款；对新增工业用地，要进一步提高工业用地控制指标，厂房建筑面积高于容积率控制指标的部分，不再增收土地价款。”dtz戴德梁行策略发展顾问部董事黎庆文针对此条文预测，估计将会有企业转向发展“工业地产”，将会产生以“工业土地为基础的，多元化发展的”全新地产经济。

由于工业用地价格相对于写字楼等办公用地便宜，且土地新规中明确：鼓励提高土地利用率并增加容积率，不再增收土地价款，预计将会有部分项目发展成为“研发性写字楼”或“花园式写字楼”等创新项目。

并且，由于鼓励发展商提高工业用地的容积率，提高土地使用率，意味着获得工业土地的企业，在不追加土地价款的前提下，可多建厂房或办公用途物业，此可增加外商对工业用地的兴趣。

记者了解到，现广州市场上已有部分开发企业将工业用地项目建设成为“花园式写字楼”或“总部大厦”，因为某些研发性企业不需要在城市中心设立办公用地，便在开发区等园区地带、生态环境好、景观资源好、租价相对非常便宜的地方办公。

工业楼宇租赁活跃，回报率稳定

广州工业楼宇租赁成交活跃，一些境外基金公司及国内投资者积极寻找合适的物业。配套完善、高素质、收益回报稳定的物业是他们关注的主要目标。自去年至今，国外的投资基金仍然在广州物色产权清晰、高素质的物业进行投资，以期有稳定的收益。有众多大型企业及配套完善的开发区始终是工业类型基金关注的焦点。

据介绍，受巨大的市场需求吸引而一手市场供应短缺的影响，一些国际知名的工业楼宇开发商开始积极地从三级市场购入工业楼宇，待进行改造和完善后再推出市场租赁，成为市场关注的焦点。随着广州开发区、南沙开发区以及佛山地区工业产业链的迅猛发展和壮大，对工业厂房、仓库以及工业生产、研发用房的需求日益增多。针对这种现象，普洛斯等一批工业地产开发商正迅速做出反应，在上述区域建造或改造了一批切合市场需要的工业物业，并受到市场的普遍青睐。而在花都新国际白云机场周围，依托良好的空港环境，国内外的地产开发商正积极规划或建造物流园区，以满足巨大的市场需求。

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