香港地产市场年度回顾与展望：楼价重现升浪

2007年香港发展步伐加快，经济增长迅速。随着私人消费和投资金额持续增加，本地需求仍占主导，与此同时，包括来自中东和东南亚的海外人士也在香港寻求投资机会。

自香港回归中国十年以来，内地对香港的经济影响日益加大，影响者包括地产市场在内的金融行业的各个领域。特别由于港币与走弱的美元挂钩，人民币升值对香港的影响加剧，相对使内地访港旅客的购买力增强。这不但刺激内地投资者购买高端商品，还促使拥有大量资产的内地投资者购买本地物业，特别是豪宅，作长线投资。

其它有利楼市的因素也于2007年浮现，直接或者间接地影响地产市场的发展。这包括中环地区优质甲级写字楼的租金创下历史新高，对写字楼和地产投资起了很大的鼓舞作用。此外，等待发布的新基建项目、政府对地价的强硬立场、私人住宅供应紧缩、印花税的降低、负资产案例的减少、负利率重现以及机构投资者参与一般住宅市场买卖等，所有这些因素都令投资豪宅及一般住宅的活动加剧。

“外国机构投资者大量涌入，与本地私人投资者就有限的优质高档资产展开竞争，令地产市场持续炽热，支持价格居高不下。通货膨胀的巨大压力、美元贬值和人民币升值、投资市场的高流通性以及预期会有可观的回报，这一切都促使地产成为一项具吸引力的投资工具，令投资者得以保持其资产价值。”世邦魏理仕香港、台湾及华南区资深董事总经理余锦雄说。﹙余先生同时负责三地的各项业务。﹚

投资市场

2007 年共有 330 宗成交额超过 1 亿港元的地产投资交易项目，较 2006 年大幅增长 78.4%。2007 年总成交金额超过 942 亿港元，较 2006 年增长约 53%。其中，涉及本地投资者的成交金额占 77.8%，其余 22.2% 来自外来投资者。2007 年最普遍的地产投资为写字楼买卖，占约 35.2%。紧随其后的是住宅物业投资，占全年成交金额 31.1%。

市场积极的投资气氛令 2007 年整体市场表现强劲。的确，2007 年本地投资市场增长势头良好，恒生指数在两个半月内大涨约 55%，于 10 月 30 日创下历史新高，全年增长 39%。股票市场带来的财富效应令投资市场的活动显著增加。在中环，跨国公司不断扩张以配合其在内地的业务增长需要，加上在可见的将来，核心商业区缺乏新的优质楼盘供应，在这两种因素影响下，中环区的主要写字楼租金创下历史新高，大大吸引了机构和本地投资者。2007 年一些具代表性的交易包括以约 36.5 亿港元售出 45% 业权的中环 aig tower 及以 20.7 亿港元出售的尖沙嘴东企业广场。其它值得留意的写字楼买卖还包括以 3.5 亿港元售出（每平方英尺 10,189 港元）的铜锣湾宏通中心。

优质豪宅物业受到投资者和最终用户的广泛追捧。然而，市场上的豪宅供应，特别是山顶等传统豪宅区的新盘相对缺乏，买家的选择有限。市场对豪宅的渴求带动了具有优越重建潜力的地区的价值。在一项洋房用地的相关交易中，赤柱村道 48 至 50 号以 5.48 亿港元达成交易，折合每平方英尺 14,613 港元。

香港投资物业部执行董事林伟汉说：“香港经济基调良好，吸引了中东和东南亚投资者相继涌入，加上在联系汇率的制度下港元与疲弱的美元挂钩，令香港的物业价格较前更具吸引力。2007 年投资市场表现活跃，这趋势将于 2008 年持续。由于预期 2008 年股票市场的波动性较高，相信会吸引更多的投资者选择再次把资金投放于地产市场。”

写字楼市场

2007 年写字楼市场表现非常活跃。甲级写字楼的租金和售价全年分别大幅上涨 31.7% 和 46.6%，而主要地区的空置率一直下跌，由 2006 年底的 3.8% 下降至 2007 年的 2.9%。

市场对中环优质写字楼的需求一直非常强劲，优质甲级写字楼如国际金融中心、长江中心、遮打大厦、aig tower 和约克大厦于 2007 年底已全数租出。中环优质写字楼的供应持续不足，跨国公司，尤其是银行、金融机构及专业服务机构的扩张对写字楼的需求日益增加，令 2007 年整体租金急速上涨了大约 35.3%，而甲级写字楼的每月平均租金更超过了每平方英尺 120 港元，创下了历史新高。当中一家投资基金公司更以每月每平方英尺 170 港元的实质租金租用国际金融中心二期 67 楼 6,000 平房英尺可租用面积，刷新了香港写字楼的租金记录。至于交易广场及遮打大厦一些面积相对较小的单位，其每月租金也介乎每平房英尺 150 至 160 港元左右。中环主要写字楼的空置率一直维持在接近历史最低点，2007 年 12 月空置率仅为 1.2%。

这种供求失衡的情况也带动了中环核心地区以外的周边地区。租金的上涨风潮已蔓延至金钟、上环及湾仔 / 铜锣湾等区域，令这些地区在 2007 年第四季度的平均租金比上个季度分别上涨了 14.4%、11.3% 和 11.1%，超越了中环核心地区 10.5% 的季度增长。此外，在传统的中环核心商业区也有一些新商厦即将落成，可以提供租金合理而又优质的配套设施。将于 2008 年第一季落成的港岛东中心将成为香港岛最新的指标商厦，星展银行已预租该厦第一区超过 30 万平房英尺（可租用面积），而摩根大通最近也租用了 11 层，以配合其业务扩展。

香港办公楼服务部执行董事简儒德说：“我们预期中环甲级写字楼的租金将进一步上升 20%。 2008 年及以后十年的问题关键在于业主及租户如何解决中环写字楼供需失衡的情况。中环的空置率即将下降至 1%，跌势还将持续，成为业主及租户扩充计划的一大阻力。”

九龙区方面，位于九龙站上方的环球贸易广场是其中一幢符合香港最高级写字楼规划的商厦，自发展篮图推出以来一直是市民谈论的焦点。随着第一期大部分可租用的楼面被摩根士丹利和瑞士信贷等大公司预租，这两家公司已准备于 2008 年及 2011 年进驻该厦，环球贸易广场即将成为中环以外另一商业区的不二之选。

环球贸易广场不仅成功吸引一些跨国企业由港岛区迁进九龙区，同时也改变了市场的传统观念，令港岛区的租户开始考虑九龙区的优质写字楼物业。事实上，除了创纪之城第六期半数楼面经已租出外，同区的其它指标性商厦，如已于 2007 年竣工的一号九龙和企业广场第五期也已整栋租出或大部分预租。至于九龙东，特别是观塘和九龙湾的优质商厦供应量也相当充裕，为港岛区的租户提供了价格合理的选择。然而，值得留意的是，即使新商厦的供应充裕，但短期内仍未能为非核心地区的租金带来强大的下调压力，这充分显示出市场对写字楼的需求非常强劲。

办公楼服务部资深董事戴约翰补充说：“香港与内地紧密的经济联系将有利于银行、金融和专业服务行业的进一步扩张。随着核心商业地区的租金持续上涨，写字楼迁移至非核心地区的趋势将无可避免。环球贸易广场迅速被租用正好舒缓了市场对邻近地区，尤其是尖沙嘴租务市场紧张的忧虑。随着启德发展篮图和裕民坊重建计划即将落实，九龙湾和观塘这类一向被视为工业区的地方色彩渐渐淡化，展现出充满活力的一面，并得到业主和租户的青睐。”