08年房地产报告：多城市向税务局申请开征物业税

要点：

北京政协委员、地税局局长王纪平1月22日在北京"两会"上透露，北京市已率先向国家税务总局提交了物业税"空转实"的申请，最快今年6月份北京将开征物业税。

北京此次上报的物业税开征方案暂时只涉及商业地产，不对民宅征税，物业税的税率为每年征收物业评估价值的0.8%－1.4%。

此前最乐观的预期是物业税在2008年底选择部分城市进行试点，在试点城市运营2-3年后再择机在全国全面铺开，此次事件表明物业税的推出快于预期。

暂不向住宅物业征收物业税，意味着向住宅征收物业税很可能是两年之后的事情，出乎市场意料，小于市场预期。

物业税税率为物业评估价值的0.8%－1.4%，并未将土地出让金纳入物业税，并且国家可能会相应减免开发环节或流通环节的税费，不加重纳税人整体上的税费负担，远小于市场预期。

我们认为，土地出让金纳入物业税的可能性不大，首先是将土地出让金纳入物业税尚存在理论上的障碍，其次，地方政府难以在短期内改变土地财政的状况。

物业税取得阶段性进展，在短期内变得明朗，将在一定程度上刺激房地产行业的回暖。

中国房地产行业长期向好，经过前期调整后的房地产行业，投资价值逐步显现。但大的投资机会尚需等到房地产行业交易量上升，市场人气回暖之时。

建议投资者可以逐步建仓地产股，短期给予行业"谨慎推荐"评级，长期给予行业"推荐"评级。

一、事件回放

北京政协委员、地税局局长王纪平1月22日在北京"两会"上透露，北京市已率先向国家税务总局提交了物业税"空转实"的申请，最快今年6月份北京将开征物业税。随后，这一消息被多家媒体转载报道。

各媒体同时披露，北京市初次制定的物业税税率为每年征收物业评估价值的0.8%－1.4%，实际征收额依据物业每年评估价值变化，并且决定先向工业企业、写字楼等商业地产征收，暂时不对民宅征税。除北京外，多个城市向国家税务总局和财政部递交了物业税"空转实"的申请方案。

二、事件点评

1、物业税推出速度快于预期

由于物业税征收的技术条件是否成熟，各方仍存在很大的争议，尤其是税基及税率如何确定，从中央到地方政府的各个阶层都未有统一的认识，此前最乐观的预期是物业税将在2008年底选择部分城市进行试点，在试点城市运营2-3年后再择机在全国全面铺开。此次事件表明物业税的开征将提前到来，物业税的推出速度在加快。

2、物业税的力度及影响小于预期

北京此次上报的物业税开征方案暂时只涉及商业地产，不对民宅征税，物业税的税率为每年征收物业评估价值的0.8%－1.4%。在开征初期，很可能按房屋面积每平方米每年缴纳若干元，类似于物业费；条件成熟后再转为根据房屋评估值，按照届时的物业税税率征收。从王纪平的表态来看，物业税不是城市房产税、土地增值税、契税、印花税等税费的综合税，而是持有环节的新增税种，但基于开征物业税不能增加普通纳税人负担的原则，国家可能会相应减免开发环节或流通环节的税费。

暂时不向住宅物业征收物业税，这意味着向住宅物业征收物业税可能是两年之后的事情了，在2007年全国房价屡创新高的情况下，这一点出乎市场意料，小于市场预期。市场此前普遍预计物业税应主要是针对住宅市场，并且是政府调控房价的一张王牌。

从税率上看，物业税税率为物业评估价值的0.8%－1.4%，并未将土地出让金纳入物业税，虽然这一税率并不低，但政府会减少开发环节或流通环节的税费，居民的整体税费负担并不增加。我们认为，如果物业税不包括土地出让金，那么物业税对房价的调控将远小于市场预期。而且，我们认为，土地出让金纳入物业税的可能性不大：

首先是将土地出让金纳入物业税尚存在理论上的障碍：土地出让金是土地所有者出让土地使用权的交易价款，解决的是土地市场配置和土地产权交换问题，出让金高低取决于土地市场供求关系；而物业税则是政府以政权强制力对使用或者占有不动产的业主征收的补偿政府提供普遍服务的费用，目的是在市场配置土地资源的基础上，提高土地的保有成本，促进集约利用，解决的是收益再分配问题。两者的理论基础、收取依据、收取标准、调节目的、所起作用等均不相同，难以相互替代。退一步说，若开征物业税、取消土地出让金，那政府该以什么作为分配土地资源的依据？是否又将回到计划经济时期的土地无偿分配体制？如果政府无偿分配土地，也就意味着土地不是财产，土地使用者就无法将其作为资产转让、抵押，也将引起更大的金融风险。此外，如果土地无价，物业税也无从计征？从发展商的角度看：如果土地供应和交易不受限制，不用一次性交付土地出让金，发展商又该如何能拿到土地？此外，还有已购房和新购房在出让金和物业税上的衔接等众多问题。

其次，地方政府难以在短期内改变土地财政的状况。据北京大学中国经济研究中心教授平新乔对全国超过半数城市土地出让收入的调研：

2006年全国土地出让收入保守估计超过一万亿元，而2006年全国的财政收入约4万亿元，土地收入至少占到财政收入的四分之一。有统计数字显示，土地出让金收入约相当于地方财政一般预算收入的四成以上。目前各个城市大兴土木，其进行城市道路、地铁及各种公共配套设施建设的资金主要来源于土地收入，若取消土地出让金，物业税可能只够城市的日常维护之用，城市快速发展的状态将立即陷入停滞，对经济的影响将是致命的。

基于上述两个主要的原因，我们认为土地出让金纳入物业税的可能性并不大。未包括土地出让金的物业税税率将大幅度降低，虽然会增加拥有多套住房居民的持有成本（物业税很可能会对居民首套自住用房免征），但不足以对房价产生关键性影响。

三、结论

1、物业税取得阶段性进展，短期内将刺激

房地产行业房地产行业在2008年存在政府调控及金融政策紧缩等众多不确定性因素，但物业税是行业调控方面最大的不确定性因素，此次事件表明物业税的实际影响将远小于预期。物业税在短期内变得明朗，将在一定程度上刺激房地产行业的回暖。

2、房地产行业经过前期调整，投资价值正逐步显现

受美国次级贷款、国内第二套房贷信贷控制及2008年金融紧缩等众多因素的影响，申万房地产行业指数从2007年11月1日的5849点已经回调到2008年1月25日的4630点，下调幅度超过20%。而中国房地产行业供不应求的状况在未来3-5年内难以得到根本性的改变，中国房地产行业长期向好，经过前期调整后的房地产行业，投资价值逐步显现。但最佳的投资机会尚需等到房地产行业交易量上升，市场人气回暖之时。

3、房地产行业07年业绩靓丽，节后应该存在年报行情

受益于2007年房价的快速上涨，可以非常肯定的预计，大部分房地产上市公司都将交出一份靓丽的成绩单，尤其是部分全国性的开发公司及部分优秀的区域龙头公司。我们预计，在节后的年报行情中，房地产行业存在较大的表现机会。

四、建议此次物业税事件短期内对房地产行业是一个利好刺激，但最佳投资机会仍需等待，建议投资者可以逐步建仓地产股，短期给予行业"谨慎推荐"评级，长期给予行业"推荐"评级。

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