核心商务区空间匮乏及租金上扬使非中心区域升温

上海，2008年1月9日 — 随着核心商务区租金的不断上扬以及办公空间的匮乏，租户开始向非中心区域转移，随之而来的问题是：他们的下一站在哪里，虹口?抑或其他区域?“2008年将会成为办公楼市场形成新格局的一年，”仲量联行董事总经理顾东尼先生表示：“2008年浦东市场的大量供应将改变现在的市场格局，而2008年第一批交付使用的办公楼的市场表现将为之后竣工的项目设定标杆。”在商铺方面，奢侈品市场日渐成熟，新的餐饮概念也正逐步涌现。“零售商们正在筹备进一步的扩张，在2008年将会保持强劲上扬势头。根据我们最近的调研显示，所有零售商都将扩张计划列入了日程安排。”仲量联行上海研究部总监何恩凯先生表示。同时，超大面积服务式公寓将在明年涌入市场，而市中心内的豪华住宅项目则依旧稀缺。随着商务园区的逐步成熟，办公楼与商务园区的界限正日趋模糊。在投资市场方面，机构投资者正在理解并适应新的政策环境，整栋交易开始减少，进而寻求合作开发的方式。

办公楼

核心商务区租金上涨。在人民广场地区和黄浦区的北部，近期被收购的中区广场和高腾大厦成为了此次租金上涨浪潮中的领头羊。同时，与它们毗邻的一些大厦的租金也随之上升，环比达到8%。随着市场的不断调整，我们有理由相信一些中端的甲级办公楼也将凭借他们便捷的地理位置和租户们的强劲需求迅速调整租金。随之可以预见，有较高租金承受能力的租户将会陆续取代那些租金承受能力较低的租户。

建造新物业的紧迫需求日益明显。低空置率已促使上海的租金价格较之去年同期增长14%，而在浦东地区，这一数字更是达到了17%，凸现了建造新的办公空间的紧迫性。陆家嘴地区未来几年内将有大量的新供应，将吸引不同行业的租户相继入驻。会计师事务所在ipo业务的推动下迅速扩张，意味着他们需要更多的办公空间以容纳越来越多的会计人员。而银行也并未受到国外信贷紧缩的影响，各营业厅继续迅速扩张。

撤离中心区域，下一站在哪里?租户们正在寻求浦东以外的非中心区域办公场所，这也使得虹口和虹桥等新兴核心商务区的崛起。中信集团项目把虹口区纳入了规划版图。长房国际大厦，东银商务中心和古北国际财富中心等一些高档办公楼供应，则将使虹桥重新引起市场的关注。越来越多的甲级办公楼开始出现在城市的新兴区域：虹口区将在未来四年内供应411,000平方米的甲级办公楼空间，长宁区也将提供485,000平方米的办公空间。这一趋势将给那些大公司提供更多符合他们需求的选择，并且随着上海轨道交通的不断延伸，更有效分离前方和后方办公场所。

2008年将会成为办公楼市场形成新格局的一年。随着845,000平方米的新增供应量投入市场，2008年的市场供应量将达到历史年平均水平的2.5倍。同时，随着业主们面临来自新供应量的竞争压力的不断增加，浦东的租金增长速度将会有所减缓。因此那些需要以更具吸引力的租金确保未来扩张需求的公司，将促成一批新的租赁交易应运而生。同时，浦西的租金也将平稳上升。预期至2008年年末，浦西的空置率将保持在1-2%，浦东将上升至8-10%。

商铺

奢侈品零售商欲寻大体量铺面 奢侈品牌们正着力寻找大面积的空间，以求在一个店铺中容纳更多的产品种类。lv在寻找2,000平方米左右的大面积铺面，同样，fendi也在寻觅500平方米以上的空间，而gucci准备在华润时代广场新开一家上下两层、面积约500平方米的零售店。万宝龙在中信泰富广场的全新旗舰店，拥有600平方米的面积。该店把商品通过双层双外墙的店面展示，从而最大程度地提高了品牌的可见度。许多奢侈品零售商正加紧寻找这种双层双外墙的店面，以求在竞争渐渐升级的零售市场上提高品牌的认知度。