物业租金持续上扬 上海商务成本居高不下

正准备创业的郑先生最近一直在考虑公司选址的问题。筹备中的公司主要业务是为中小企业提供增值服务，如果将公司设立在杭州，则可以背靠浙江省内数量巨大的中小企业，但如果设立在上海，虽然离客户距离远了一些，但从长远考虑，上海的法制环境以及集中的资金流、信息流都能为公司以后的发展提供支持。

因此，在选址问题上，他陷入了两难境地。他最终告诉记者，自己已经决定在杭州设立公司。当问及原因时，郑先生并没有提及太多，只强调，在上海设立公司的成本较高，对他这样一家还没有任何基础的公司而言，难以承担。

另据上海高力国际物业公司（下称“高力国际”）工业部助理董事马英枢透露，在过去一年里，上海工业用地因全面实施“招拍挂”的因素，出让价格已较前一年上涨1倍以上，“部分地理位置较好的区域，工业土地的价格甚至上涨2倍以上”。

这意味着，制造业企业今后到上海购置土地建造生产厂房的话，其支出的土地成本将是以往的1~2倍。如果只是租用现成的厂房，消息也并不令人乐观。高力国际的最新统计显示，去年上海工业地产的租金比上年度上涨12.1%，达每天0.87元人民币/平方米。

算算上海商务成本的账

实际上，关于上海商务成本较高的话题，早在几年前联合利华将其制造工厂全部迁出上海时已经有过一次广泛的讨论。但上海的商务成本在过去几年里并没有出现下降，反而持续上扬。

据了解，几年之前，上海奉贤、嘉定、松江等区域一般每亩土地的征用价格仅5万元左右，现在的价格与之相比，已经翻了几番。此前杉杉集团总裁郑永刚曾透露，公司1999年从宁波迁到浦东时，在金桥开发区买了100亩地，每亩价格为19万元，几年后，这一价格已经涨至30万元。到2006年，金桥出口加工区南区的工业用地价格已达到每亩80万元。

这意味着，在过去7年时间里，仅金桥开发区的工业用地价格已经上涨了4倍以上。但这还仅仅是工业土地实施“招拍挂”之前的价格，如果计入2007年工业土地的价格涨幅，其幅度可能会更为惊人。据了解，上海嘉定区的工业用地价格仅去年下半年就出现了25%的涨幅，其去年第三季度的工业用地价格仅480元，到第四季度，这一价格已更新至600元。

如果仅仅是租用工业厂房或物流仓库，企业的负担也不会减轻多少。仲量联行提供的数据显示，去年上海物流仓储年租金增长达20%，并同时预测，2008年其上涨势头仍不减。

与此同时，在上海市中心，甲级写字楼的租金已经连续多年上涨，仲量联行的统计数据显示，到去年底，上海写字楼的租金价格已较上年同期增长14%。包括仲量联行及高力国际在内的代理机构均表示，2008年，上海市中心的写字楼租金仍将上升。据了解，至2007年底，上海的写字楼平均日租金已达9.12元人民币/平方米。

而记者在查阅以往资料时发现，2003年中，上海陆家嘴及淮海中路甲级写字楼的租金还低于5元人民币/平方米/天，彼时，上海市中心写字楼的平均租金也不过3.5元人民币/平方米/天。也就是说，在过去4年里，上海写字楼的租金水平已上涨约3倍。

如果一家企业希望在上海金桥开发区购置20亩的土地建造工厂并在市中心租用100平方米的甲级写字楼作为公司办公区域，则该企业要进入上海至少要准备1650万元以上用于支付上述土地的成本及办公楼一年的租金。

商务成本高短期内仍将持续

为了应对市中心日益上升的商务成本，上海相关部门在2005年就提出发展总部经济的概念。除市中心外，浦东、松江、青浦、嘉定等郊区都陆续建立了商务园区，以吸引因市中心商务成本居高不下而希望转移办公地点的企业。

这一思路在过去几年效果非常明显。松江在实施总部经济策略后一年左右，已吸引了包括美国、法国、日本等国在内的80多家世界级企业的总部落户。而第一太平戴维斯在一年前已经开始提醒，市中心的甲级写字楼正在受到来自近郊或更偏远的郊区商务园区的“威胁”，因为一些在上海设有生产制造基地或研发基地的高科技企业，因市中心商务成本较高的原因，有可能将其办公区域搬至离制造或研发基地更近的商务园区。

据了解，上海核心商务区的租金在去年底上涨幅度明显，在人民广场地区和黄浦区北部，部分甲级写字楼上调租金，由此带动与之毗邻的一些大厦租金，环比上涨幅度达8%。仲量联行据此认为，一些中端的甲级写字楼也将凭借其优势及租户们的强劲需求迅速调整租金。可以预见，有较高租金承受能力的租户将陆续取代那些租金承受能力较低的租户。

在非市中心区域的商务园区传出来的消息或许能让有写字楼租赁需求的企业松一口气。仲量联行认为，在整个上海范围的商务园区，租金将会有一定程度的上升，但升幅不大。最高的租金仍会出现在张江工业园区及靠近地铁站的物业。

此外，工业用地价格的上涨在短期内仍将持续。高力国际研究与咨询部董事李庆贤表示，2008年工业土地价格仍将进一步上涨。同时，因土地价格是推动工业物业价格的重要因素，预期后者也将走高，特别是在那些对高质物业有强劲需求的区域。同时，租金也将持续增长。

此外，上海商品房价格在过去几年的连续上涨，也使企业需要支付更多的人工成本才能使员工们在公司里安心工作。显然，上海房地产市场各种物业价格的持续上涨直接导致商务成本的大幅上升，房地产业因此对制造业产生了一定的“排挤”作用。

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