戴德梁行：2007全球写字楼租务开支调查报告

国际物业顾问DTZ戴德梁行最新调查报告显示，北京及大部分中国主要城市的租务开支在二零零七年均有温和的增长，而香港则仍然是亚太区内写字楼租务开支最高的地区，在全球排名上更成为第二个最昂贵的商业区，仅次於伦敦(西区)。

DTZ戴德梁行发表第十一份《全球写字楼租务开支调查报告》，涵盖全球49个国家共137个商业区的写字楼租务开支及走势。报告显示，以美元计算，有89.8%地区的租务开支在二零零七年呈现增长，8%出现下调，馀下2.2%则保持平稳。

亚太区在二零零七年的经济表现，跟北美及西欧地区在同年的经济表现分别较大。DTZ戴德梁行北亚区策略发展顾问部主管陶汝鸿表示：“受惠於金融丶保险丶房地产及相关专业服务行业，以及资讯科技行业发展蓬勃，亚太区在去年经济表现强劲，带动写字楼需求急增。”以美元计算，亚太区内无一地区的写字楼租务开支有所下降，反映去年区内商用物业的需求极为殷切。至於在北美及西欧地区方面，不论是以美元或是当地货币计算，租务开支录得负增长的地区，其比率均有所上升；若按美元计算，北美区租务开支下跌的城市更有20%，其一原因相信是受到去年中呈现的次按信贷危机所影响。

二零零七年全球租务开支排名首十位的商业区中，伦敦两个商业区及香港继续雄踞三甲位置。伦敦(西区)以每年?租275.7美元(+34%)蝉联榜首，香港以每年?租213.2美元升至第二位，增幅为37.5%；伦敦(市中心)则以每年?租183.1美元排名第三，增幅为17%。

与二零零六年相比，只有七个商业区继续进占二零零七年全球首十位排名表上，三个新上榜地区分别是莫斯科丶新加坡及新德里，三者的租务开支在去年皆录得近40%至超逾一倍的骄人升幅。陶先生称：“其中新加坡的升幅为全球之冠，达106.3%，令其排名自二零零六年的第廿二位跃升至第六位，也是十大商业区中排名升幅最大的地区。”新加坡及新德里均特别受惠於亚太区的金融保险及资讯科技业的蓬勃发展，而新加坡更出现新写字楼供应不平衡的情况。陶先生补充指：“由於滨海湾金融中心(Marina Bay Financial Centre)要到二零一零年才落成，在此前的一丶两年间，新加坡的新写字楼供应将不会有显着增长。”至於新德里方面，资讯科技及商业流程外包(BPO)行业的迅速发展，推动新德里的租务开支上升39.8%，亦令其排名自第二十位上升至第十位。莫斯科亦是排名跳升最高的地区之一，其租务开支录得95.2%的增长，其排名也从第十二位跳升至第四位。

以租务开支最大升幅计算，新加坡及莫斯科在二零零七年《全球写字楼租务开支调查报告》中分别排名第一及第三，排名第二的是马尼拉(马卡蒂)，其升幅为103.7%，其排名则从第一百卅四位升至第八十五位。马尼拉的租务开支急增，乃因愈来愈多跨国公司选择在当地设立後勤部门，然而陶先生表示：“由於当地租务开支向来处於较低水平，故二零零七年的显着增长并未令马尼拉进占十大位置。”租务开支跌幅最大的三个地区则全部位於美国，依次分别为东湾(加州奥克兰)丶洛杉矶及亚特兰大。东湾(加州奥克兰)的租务开支在去年间下跌了24.4%，排名也从二零零六年的第四十二位跌至八十七位。

放眼於亚太区写字楼市场於二零零七年的表现，DTZ戴德梁行北亚区商业部主管彭玛先生表示：“亚太区十大商业区的排名与二零零六年相若，稳踞调查报告亚太区首五名位置的商业区，依然是一些金融财经丶保险及资讯科技行业发展蓬勃的地区。”香港及东京(市中心五区)继续分占榜首及第二位，写字楼需求殷切但供应紧绌的新加坡，以凌厉升幅攀升四位，超越孟买成为亚太区内第三个租务最昂贵的商业区。彭玛先生续称说：“新入选亚太区十大的是布里斯本，其租务开支的升幅为43.3%。十大排名中以首尔在过去一年的租务开支升幅最小，其排名自二零零六年的第四位降至第七位。”至於中国大陆主要城市方面，上海两个商业区(浦西及浦东)在亚太区十大的排名上比较稳定。彭玛先生指出：“浦东自二零零六年起连续两年都排在第六位，去年该区的租务开支为每年?租74美元，升幅为9.57%；浦西去年的租务开支较低，每年?租68.3美元，但较二零零六年时增加了16.9%，带动其排名从二零零六年的第九位上升至第八位。”内地城市在全球排名上却有较大变化。彭玛先生说：“由於大部分内地城市的租务开支增长较为轻微，故在全球其他城市增长较强劲时，中国内地城市的排名便相对下降。”撇除了排名保持不变的大连，唯一不跌反升的内地城市是深圳，其二零零七年租务开支为每年?租37.3美元(+19.54%)，排名自第八十七位升至第八十位。

北京方面，其租务开支的增幅为4.29%，是各个主要中国城市之中最小的，故其排名的跌幅也较大，从二零零六年的第三十四位下跌十级，至二零零七年的第四十四位。北京各主要商业区的吸纳量普遍下跌，尤以东二环的跌幅最大(-115.1%)，只有燕莎区的吸纳量有所增加，而且增幅更有338.4%。大部分商业区的空置率介乎7%至12%之间，东二环及中关村则只有约2%的空置率；各区的租金也有下调整，在吸纳量跌幅最大的东二环，其租金的跌幅也最高，达12.4%；只有金融街去年录得租金增长(+4.4%)。

对於二零零八年的展望，陶先生表示：“虽然北美地区的经济前景存在不明朗因素，但良好的全球经济前景及商业氛围将利好二零零八年各区的租务开支表现。在全球137个商业区中，有75.9%预计租务开支上升，1.5%预测租务开支下跌，22.6%预测租务开支持平。”“租务开支”是指在商业中心区设备现代化的优质写字楼，租用一个约一万平方?(可租用面积)单位的平均总租用成本。租务开支包括租金及其他如物业税及维修费用等开支，但不包括免租期丶装修费用及其他租约优惠。

 上一篇：商业地产开征物业税 业内称长期发展前景仍乐观