08房地产行业预期 住宅写字楼将继续面临政策大考验

刚刚过去的2007年，是宏观调控政策执行最为密集的一年；而伴随着2008年房地产市场的，或将仍是宏观调控的不断深入。

对2008年上海住宅市场的影响，业内人士认为，可根据短期和长期两方面来分析。从短期市场来看，预计2008年年初观望气氛将持续，这属于正常的市场反应，不论是开发商还是消费者，都需要时间去消化政策的影响。

第二套房贷新政对07年楼市影响最大回顾2007年对房地产市场影响力较大的新政，戴德梁行住宅部董事伍惠敏认为，第二套房40%首付+1.1倍利率；以家庭为单位认定住房贷款次数，是对2007年房地产市场影响力较大的新政。

2007年9月27日，人民银行、银监会发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(以下简称《通知》)。最引人注目的是对购买“第二套房”者，贷款首付比例将不得低于40%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，且借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。

伍惠敏认为，该政策导致改善型购房者受影响。她表示，增加首付比重及调高二次贷款利率，相当数量的房地产需求将被打压，首当其冲受到限制的，可能是那些改善型购房者，这部分人以都市白领群体为主。

而关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知：《补充通知》中传递了3条重要信息，首先，各家商业银行应以家庭为单位，认定住房贷款的次数；其次，对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，这类借款人必须在还清前期贷款的前提下，才可比照首套自住房贷款政策执行。

同时，第二套房贷款细则明确规定：对已利用贷款购买住房又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，房贷利率在基础上提高10%。

伍惠敏认为，监管层之所以这样要求，显然是为了打击投资购房需求，而且，商业银行房贷利率的定价、以及贷款首付比不断上浮，将成为必然趋势。