高回报率诱发热钱收购三、四线城市地产项目

“为了规避潜在风险与提高合作效率，我们将投资监管可能全权委托给投资管理公司操办。另外，投资风险取决于资本的回报需求，主要考虑到具体的市场参数、经济的多变性、当地政策的稳定性、资本返还等。”奔赴三、四线城市收购项目，正在成为各路热钱的又一选择。

刘波（化名）是浙江一家知名房地产集团有限公司（下称“a公司”）的负责人，他发现，相对投资过热的一线城市，二、三线中等城市甚至四线小城市的投资价值全面显现，因为大批无心恋战的炒家暂时离开一线城市，大规模转战到一些中小城市。

他认识的一家位于江西某地级市的房地产公司（下称“b公司”）在宏观调控等多种因素共同作用之下，出现房产资金链紧绷的情况，正在联系上海、杭州等外来资金，希望出让控股权以自救。获悉b公司资金断炊情况之后，刘波奔赴江西，实地考察该项目。

实地调查

经实地调查，刘波发现，b公司手中的地块处于该地级市的北部新城核心区域，并已经和老城区完全相连，地块未来潜力明显有优势。

b公司注册资金2000万，目前在该项目实际投入约3个亿。一期项目早已经开盘，共399套，一期容积率1.4，占地约80亩。该项目目前有银行贷款5000万，如果施以收购，该笔资金回到a公司账上，基本可以保证该地产项目的正常运作。

b公司所属地块分为相连的9个地块，共1760亩，其中500亩在江东，1260亩在江西（即主城区），周边和中间还将兴建60亩公园和100亩市政广场，地块景观系数很高。中心位置还预留了60亩土地（原计划是建市政府新大楼）。

为了能够进一步提高景观系数，b公司在江下游兴建拦水坝，这样江面将大大拓宽，最窄处不少于100米。江水淹没部分，政府将从地块中核减，估计要核减110亩。

因此，b公司所属地块基本数据如下：可开发总面积约1650亩，容积率1.6，地上建筑面积约170万平方米。其中，住宅约150万平方米，商业约20万平方米。另外，地下部分有约20万平方米的车库（不算面积，没有产权证，但是可以出售使用权）。

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