成都写字楼集中放量 高端物业难寻租客难挪窝

核心提示：从2008年起，成都在未来三年内将有15座甲级写字楼推出，为市场提供约108万平方米的办公物业。其中，中央商务区有7座甲级写字楼推出，办公总面积约为70万平方米；科技商务区有8座甲级写字楼推出，总办公面积约为38万平方米。

按惯例，每年春节前后是办公物业“迎来送往”的高峰时段，不过今年却有了些许微妙的变化：由于市场上高品质办公物业屈指可数，大多数租期已满的客户放弃了“更上一层楼”的打算，选择了原地坚守与现有办公物业续约。（相关阅读：仲量联行3个猜想2008年成都商业地产走势如何 ）

今年放量不小

高端办公物业难寻

仲量联行日前的一份数据显示，从2008年起，成都在未来三年内将有15座甲级写字楼推出，为市场提供约108万平方米的办公物业。其中，中央商务区有7座甲级写字楼推出，办公总面积约为70万平方米；科技商务区有8座甲级写字楼推出，总办公面积约为38万平方米。

尽管从数据上看，成都写字楼市场近期将迎来集中放量，但成都世邦魏理仕有限公司办公楼部董事沈炜先生指出，2008年成都预计将有7、8幢写字竣工，其中符合高端写字楼标准的却几乎没有。据他们掌握的信息，目前成都的香格里拉、威斯顿联邦、时代广场等优质写字楼的入住率都超过了90%，而余下空置部分，使租客的选择空间受到较大的限制。正是在这样的情况下，许多有更换办公物业打算且租期已到的客户，在苦寻无果的情况下，只能暂时放弃原有计划，作出了续租的选择。沈炜认为，明年或后年入市的来福士广场、仁恒广场等高端写字楼将是这些租客未来重点选择的目标。

优质写字楼需求旺盛

租金受益稳中有升

据仲量联行的报告指出，2007年成都市甲级办公楼全年净吸纳量达到49701平方米，同比上涨幅度高达31.2%。国内外公司进驻西部市场开拓业务是写字楼吸纳的最大驱动因素。世邦魏理仕的调查也表明，近几年平均每年有300个左右的外资公司进入成都寻求发展。在对高端办公物业的需求上，国内企业和外资公司差不多是两分天下。外资公司需求的面积大多在200～300平方米左右，而国内公司的面积需求以300～500平方米居多。由于高端写字楼在未来几年的放量所占比例较低，一段时间内，成都市场的优质办公物业仍将呈现出供不应求的格局。

市场对高品质办公楼的需求强烈，推动了租赁价格持续提升。以香格里拉为例，目前写字楼部分的租金已经从去年底的每平方米130～150元/月，上涨到了每平方米140～160元/月。同时，有关人士表示，随着只租不售的单一产权成为新建办公物业的趋势，未来投资写字楼将变得越来越困难。

投资建议：

由于写字楼市场受政策性因素的影响和限制相对较小，比住宅物业更具抗跌性且回报率较为稳定，在条件适合的情况下，投资者在现阶段购买办公物业作为长线投资仍不失为一种理想的选择。

投资风险：

写字楼对许多投资者来说还是一个新生事物，注意风险的规避还是必须考虑的问题。业内人士表示，写字楼的价格较高，而且首付按揭贷款较多，因此需要较高的首付能力和强有力的还款能力。虽然写字楼和住宅都具有投资功能，但二者的属性截然不同。当写字楼租不出去的时候，它只能闲置在那里，而不能像住宅可以自己住。一旦投资不力，不仅不会产生其他利润反而会消耗资金。因此，出于对租金回报和风险大小的考虑，投资者应尽力把地段好、品质好、租户实力强劲的甲级写字楼作为投资对象，尽量不要投资那些可小面积分割出让的物业。

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