“物权法”时代 住宅“写字楼”化值得探索

早期，中山市很多作为写字楼办公的物业如宝利大厦等，存在难以办理工商营业执照登记等问题，导致不能注册公司，造成诸多不便。同时销售过程中，使项目物业定位在写字楼与住宅之间模糊不清，最终只能以“可商可住”、“宜商宜居”作为推广卖点，以住宅的价格发售。

2007年3月通过的《物权法》第71条规定了业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利；第77条进一步规定，业主将住宅改变为经营性用房的，应当经有利害关系的业主同意。这意味着在住宅注册公司办公是有法律依据的，只要业主集体同意。写字楼的使用价值要超过住宅，同时写字楼的租金亦高于住宅，如果将住宅按写字楼的标准打造，那么项目将以写字楼的价格出售。

路恒置业顾问有限公司在《2007年中山市房地产报告》中也指出，中山写字楼市场发展起步晚，有“硬件”、“软件”等配套落后、区域分布零散等自身特点。同纯正的写字楼相比，住宅衍生的写字楼具有使用年限长、实用率高、管理费低、户型间隔灵活等优势，非常适合创业期的小公司。

据保守估计，中山市现阶段工业企业已有2万多家，个体、私营企业、商户10多万户。现阶段的中山市中小型公司已步入繁荣期，而与此相适应的写字楼的供应却看不到有很大提升，目前市场在售的写字楼都走向高端化，以吸引上市公司或有实力的大型公司进驻，面积偏大，100平方米以下的写字间很难看到，忽略了大量中小企业的办公需求。2007年出台的《物权法》对于住宅“写字楼化”有了积极的引导作用。正是有了这样的法律基础，才能够鲜明地将住宅按写字楼的标准打造并以写字楼的价格出售。

《物权法》的出台使得住宅物业向写字楼转化提供了借鉴，在深圳、广州商务中心区的个别楼盘已经开始将住宅按写字楼的标准打造，并且成功的按写字楼的价格出售。这样既实现了物业产品的最高价值，形成差异化竞争，又获得了市场认可。