供应量比往年增2.5倍 郊区办公楼前景看好

据仲量联行最新研究报告显示，2008年本市办公楼市场新增供应量近85万平方米，将达到历史年平均水平的2.5倍。随着新供应量增多的竞争压力，本市办公楼将形成新格局，市中心办公楼租金增长速度将有所减缓，郊区办公楼市场前景看好。【相关阅读：上海房地局公布 25幅工业用地地块公告出让】

办公楼租金增幅放缓

上海办公楼市场高租金回报率一致被看好，2007年上半年海外投资者持续收购本市办公楼项目，先后有10个投资项目成功结案，办公楼项目已成为海外投资者热衷投资的项目之一。随着中央商务区可收购目标逐渐稀缺，一些次中心地段的项目也逐渐进入投资者的视线，预计本市甲级办公楼今年售价上涨8%左右。

由于本市新的甲级办公楼不断增加，一些较早建成的办公楼因硬件设施滞后，其租金水平相对回落，使其逐渐退出甲级写字楼行列。这一变化趋势将在今后几年中愈发明显。

业内人士认为，今年充裕的新供应量可能会对整体空置率带来一定影响，同时也会使租金增长轻微放缓，但处于热门地区如静安、陆家嘴等高档甲级写字楼仍可获得理想的预租情况。

两类投资客各有所求

目前本市办公楼市场交易有两种类型，一是投资型买家，二是自用型买家。投资型买家较偏爱传统热点区域，而自用型买家多为实力型企业，所选区域需要适合该行业区域性和特点，如内环线两边的办公楼。由于自用型买家更强调使用功能和形象，对所选楼宇范围较宽泛，购买面积一般大于实际使用面积，目的是或采取对外出租，或为未来发展预留办公空间。

目前上海办公楼新增供应从传统的中心区域，蔓延到中外环周边。

某商业地产研究机构表示，时下购买热点已跳出传统的市中心区域，位于中环线位置上的地标性建筑受客户青睐，也颇具发展潜力。如位于普陀中环位置的118广场和绿洲中环中心，与长风生态商务区相距3公里内，招商都很顺利。

郊区项目发展前景好

随着本市人口向外环外迁移，原本并不被看好的郊区办公楼市场呈现良好的发展前景，如成长中的民营企业和总部基地等对此有很大的办公需求。轨道交通不仅缩短了区域间的距离，也缩短了白领的心理距离。例如总价200万元只能购买内环百余平方米的普通公寓，但可在松江工业园区购买一幢独栋的500平方米办公楼。

张江高科技园区是总部基地的成功案例之一，该园区在建设之初曾有很多人对其前景怀疑，事实证明，它集办工、研发、物流为一体，不但吸引了很多有实力企业入驻，还带动了周边房产发展。

总部基地不仅是简单的低成本办公，也是中小企业的成长平台。大多外地民营企业生产基地仍放在外省当地，把上海作为对外贸易的窗口，承担销售和开拓市场、吸引先进技术等任务。当总部基地有了市场，郊区办公楼项目也将有发展空间。

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