链条日益完善 北京工业地产升温势头开始显现

在日前北京举行的“2007投资北京厂房选址论坛”上，100多家企业中有15家企业表达了入驻联东U谷的意向，但这与联东U谷容纳500家以上企业发展，解决4万多人就业的目标仍显示了一定差距。也更与上海火热的工业地产市场形成明显对比。

在宣传策略上，联东U谷不可谓不尽显魅力。地处北京东南工业产业带核心位置——亦庄产业新城中心的联东U谷，占地面积1300亩，规划建筑面积100万平方米，绿化面积20万平方米，打造生态型、低密度、智能化的风格，集制造、研发、中试、营销、物流、总部办公于一体的国际化新型产业园区，享受国家级开发区政策。声称是跨国企业进入中国的产业服务平台，是北京继CBD之后的又一首脑经济区，是北京产业升级的示范板块。

北京高力国际商铺部经理黄启钢对《第一财经日报》表示，北京工业地产虽然刚起步，升温很快，但还不如上海成熟，这也意味着像联东U谷这样的北京工业地产有着更多的成长空间。

“可能下一个‘热点’就要到工业地产了。”中国土地学会土地经济分会秘书长周建春日前坦言，工业用地目前低价出让，供应量也没有限制，虽然国土资源部限制，但是地方政府没有控制，这也给市场一个信号，目前工业用地这一块还是处于比较容易获得土地增值回报的阶段，它比商业地产回报区域要大。

黄启钢表示，目前在北京投资写字楼及商场的商业竞争环境相对激烈,写字楼及商场的投资成本增长迅速，物业的平均投资回报已开始有所下降，一些发展商对商业地产投资开始犹豫，更多资金转向工业地产。有些企业也开始转出了CBD。不久前，凯德置地就收购了位于上地信息产业中心的红钻大厦项目的所有权，其租户为IBM的研发中心。此外，多个国际物流投资基金正在顺义天竺以及位于东南部地区的通州马驹桥寻找投资项目。

另一个不容忽视的因素是，北京“限外令”的出台对于投资北京房地产的境外资本也产生了巨大的影响，全球著名物业公司世邦魏理仕在连续几个北京房地产市场月度报告中指出，北京的工业物业正在成为境外机构投资者的投资热点。

“随着市场规模化、成熟化发展，再加上产业链规范环境的日趋完善，中国工业地产市场蕴涵的巨大空间，成为外资的关注点。”花旗集团房地产投资部副总裁彭熙说道。

据了解，一家北京的开发商最近购置了北京经济开发区近10万平方米的仓储面积，用于发展吸引日本企业客户的工业园区，2007年第一季度北京经济开发区(BDA)的仓储面积仅剩下几千平方米。而毗邻的通州物流园也出现工业用地的强大需求，通州物流园还剩下总面积为138736平方米的用地。仲量联行分析，2007年第二季度将有约2万平方米的仓储空间投放市场，另有约25万平方米的土地用于出售，开价为每平方米825元人民币。而同期上海工业用地平均土地批租价格约在134美元/平方米。

对于上海明显比北京强大的市场需求，黄启钢表示，北京不足之处在于郊区和周边地区的承接能力不如上海强，外企在北京首选之地还是CBD等市核心区。另外，北京市发改委投资处高西有处长也对本报表示，由于北京人均水资源是全国平均水平的八分之一，人均土地资源是全国平均水平的六分之一，加上北京的能源基本都是从外面调入的，因此北京的工业产业受限制，而城市的产业发展模式又决定了房地产开发模式。“北京资源缺乏决定了必须要走高端、高效、高辐射的产业。”高西有说。

北京工业地产如联东U谷，提出以高端服务业为龙头，以电子信息、装备制造、新医药和新材料为主导产业，以生产性服务业集聚为主要特征，融合二、三产业发展。