未来政府将继续对房地产进行调控 抑制投资需求

2007年，仁恒房产、中信泰富、上海锦江等各大开发商大举拿地、一掷千金，使新江湾城、青浦等区域地价屡创新高，部分区域一年内地价涨幅接近200%。预计目前尚处于价格洼地的区域在明年会有较大的价格上升空间。

同时，不断增长的消费需求，是支撑市场长期健康发展、及价格稳步上升的主要原因，短期内政策的调控可能导致市场的价格小幅波动，但市场价格长期发展的趋势不会改变。根据上海政府提出的年内将有450公顷住宅用地上市供应，且将于近期分批推出的承诺，戴德梁行认为，2008年年中将迎来一个住宅供应量小高潮。

上海五合智库总经理邹毅：

未来房地产调控将继续抑制投资需求

由于部分区域房价的高涨，社会大众习惯认为政府近期的宏观调控矛头主要指向房地产行业。上海五合智库总经理邹毅认为，政府运用的一系列如调整利率、准备金等货币政策，会对中国经济的各方面产生深刻的影响，打压房价不可能是单纯的政策意图。

对于房地产行业而言，2007年政府继续出台了增值税清算、《物权法》、限制外资等调控政策。邹毅预计，未来的房地产政策调控，将继续向抑制投资需求、降低银行风险、提高保障性住房比例，以及规范各个市场环节的目标推进。

邹毅认为，就我国房地产市场而言，目前我们还未发展到成熟阶段，住宅供求的结构性矛盾、商业物业总体的供求不平衡，以及工业地产的相对滞后发展，加上信息传达的问题，导致了在不同的物业之间，收益率还存在较大的差异，也许在一些一线城市这种差异较小，但多数地区的差别还是较大，投资者应该对各个物业类型，做好长期的趋势性预测，并且结合市场的供求情况作出判断。

他表示，由于我国从2006年底开始进入CPI加速上涨期，在考察了北京、上海两个一线城市后发现，从2006年中期，到2007年底这段时间内，北京和上海的住宅销售价格和租金价格指数涨幅，均高于商厦和写字楼。而写字楼的租金涨幅高于商厦，并且商厦的租金涨幅明显小于价格涨幅，其租金收益率呈现下行趋势。

对此，邹毅认为，其原因可能是投资者对于这三种物业，在现阶段的风险判断有差异，商铺的风险最大，并且未来的供应有较大的不确定性；而住宅的流通性高、投资门槛低，因此住宅成为了收益率最好的物业，这也反映了我国投资者较为明显的心理偏好。

邹毅同时表示，而在住宅市场中，普通住宅的租金和价格涨幅，又要高于豪宅市场。尤其是上海豪宅的租金价格，近几年来的变化很小，似乎并未受到通胀因素的影响。对此，我们的解读是，豪宅可以看作奢侈品的一种，其价格主要受供给、以及小部分高收入者的可支配收入影响，显然此轮通胀并未对这两个因素造成大的冲击。

08年房地产政策预估

政策因素将直接影响2008年上海房地产市场。对于2008年上海住宅市场政策预判，戴德梁行分析人士认为，货币政策、“90/70”政策、土地政策，以及或将开征的物业税政策，将对房地产市场产生影响。

货币政策继续影响楼市：开发成本和购房成本预计都将上升

2007年宏观调控政策的一个明确方向，就是货币政策稳中适度从紧，戴德梁行认为，2008年这一货币政策取向不会改变。货币政策2008年会继续紧缩，开发成本和购房成本预计都将上升。

“90/70”政策继续贯彻：中小户型普通商品房继续获支持，非普通住宅开发将受限

在供求偏紧的情况下，结构调整仍是缓解社会住房矛盾的一个核心政策要点。随着结构调整的政策效果逐渐显现，90平方米以下的住房供应量会增大，其中包括普通商品房里面的中小户型，也包括经济适用房和限价商品房的供应量。

土地政策：挤出存量土地，限制企业囤地增加市场有效供应

缩短开发周期，明确开工、竣工时间。加强存量土地开发进度的管理，限制开发企业的囤地行为，增加市场的有效供给。

物业税开征：缓解收入分配不合理状况

专家们提出的改革建议是：将现行房地产税、土地使用税、土地增值税、土地出让金等项税费合并，转化为房地产保有阶段统一收取的物业税，并统一内外税制，取消房地产使用环节的各种收费，实现税不重征。开征物业税，将强化对财富的调节，缓解收入分配领域中的不合理状况。

 关键词：房地产 政府 调控 抑制投资