房企融资审核“紧箍咒”促使开发商转型

对于众多有着资金渴求的房地产企业来说，上市路并不平坦。近日，证监会发行部有关人士强调，房企IPO所募集的资金不能用于购买开发用地及囤地囤房。业内人士指出，以往开发商“圈地”以后“地价股价对赌”的原动力在减弱，并“被迫”将精力集中于企业的运营能力和发展质量。

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“对于房地产公司首发过程中募集资金用途的核准，其实之前也一直严格管理。”一家正在申请A股IPO的房企负责人告诉上海证券报，“如果公司在申请时表明融资所得将全部用来买地等，早前就不能通过。”不过他表示，此次证监会对于核准要求的再度公开强调，对于“已有准备”的房企来说影响并不大。

绿地（集团）有限公司董事长、总裁张玉良向记者表示，对于房企融资审核重点的再度强调，从另一角度来看，其实也是对优质房企在A股上市的鼓励，“鉴于A股上市的严格要求，能够完成IPO的房企，本身就具备一定的实力。”对于早有意向在A股上市的绿地集团来说，张玉良则表示，由于是综合性地产企业，且开发产品多元化，因此并不会受到限制。

虽然严格管理是早已有之，但证监会此次的表态还是给房地产业的心理造成了一定冲击。“一些计划IPO的房企的申请步伐可能受到影响，如再更改一下所准备的材料等，以迎合相关要求。”上海五合智库顾问有限公司总经理邹毅认为，“从本质上看，证监会的此次表态正体现出监管层思路的扭转，也就是资本市场对房企评估准绳的变化，以往可能很重视土地储备情况，现在对房企投资价值的认可不再与土地直接挂钩，而是更注重企业的运营能力，并督促开发商去改变。”

瑞银亚洲房地产研究部联席主管王震宇曾向记者表示，去年“地主型”开发商颇受追捧的情况正在转变，“今年政府抑制、打击开发商囤地的力度越来越大，随着年初相关政策的出台及执行，拥有太长时间的土地可能价值越小，那些说自己的土地储备可供未来10年发展之类的房企未必有吸引力，眼下投资机构更关注房企是否能在短期盈利及发展的质量。”“完成IPO的房企，通常在上市之前便已有一定的土地储备量，而上市所融得的资金会投入到已在开发的项目中，并通过加快开发速度来实现资金回笼，然后再通过回笼所得的资本金拿地，这就可以了。”一位行业分析师则指出，对于实现了IPO的房企来说，融资所得实际上是起到了加速现金流转的作用，并不会单纯用以购买土地，但对于部分资金不足、希望通过上市来得到购买土地款项的房企，其实根本无法成行。

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