分析成本比较回报 今年投资房产重点关注写字楼

2007年以来的房产调控政策，表明了政府对住宅投资抑制的态度，相对来说，写字楼等商用物业环境宽松，建议房产投资者选择进入。【相关阅读：收益高达9% 二线城市写字楼投资成热点】

投资成本分析

价格比较

目前，上海出售型写字楼价格集中在1.3万-2.5万元/平方米之间，由于前段时间市场对于住宅投资热情持续走高，一些区域住宅、写字楼价格相差不大，甚至出现“倒挂”现象，即同区域内写字楼价格低于住宅价格。以武宁商圈为例，绿地和创网上显示其在售写字楼物业价格为2万元/平方米，而板块内住宅逸流公寓价格为2.5万元/平方米，泰欣嘉园网上报价达到3万元/平方米。

贷款利率比较

2007年12月21日最新调整后的金融机构人民币存贷款基准利率，一年期贷款基准利率由现行7.29%提高到7.47%，五年以上为7.83%。同时《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》规定第二套(含)以上住房“贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高……”。

商业用房“购房贷款首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍”。

《补充通知》中说明：已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，只有当人均住房面积低于当地平均水平而再次申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，否则均应按第二套房贷政策执行。可以看出，与写字楼或其他商用物业相比，第二套住宅利率优势不再明显。

投资回报率分析

以3年为时间周期，分别计算购买第二套住宅与购买写字楼投资回报：

成本：为计算方便，取曹杨武宁地区价格参考。假设所购买住宅与写字楼物业单价均为2万元/平方米，购买物业面积为100平方米。分全款付清与首付100万元，余下贷款3年期两种情况（此处按新房计算）。

1、贷款成本（由于第二套住宅与非住宅买卖贷款基准利率一致，此处值可共用）

2、税费计算——主要契税区别住宅：契税+营业税+工本费其他（忽略）=1.5%×购房款+0.05%×购房款=3万元+1万元=4万元写字楼：契税+营业税+工本费其他（忽略）=3.0%×购房款+0.05%×购房款=6万元+1万元=7万元购买物业成本：A：住宅204万元写字楼207万元B：住宅217.33万元写字楼220.33万元收入：（以3年周期计算）投资目的：

出租——租金收益

一定时间后卖出——差价收益一、出租收益按上海市武宁商圈同价位物业平均租金计算，暂不考虑租金递增率及其他。

二、差价收益（若3年后出售）注：此处售出单价按平均增长率估计，短期内住宅物业增长率可能略高于商用物业。故此处取住宅年增长率8%，写字楼年增长率7%。

不过商用物业增值后劲以及租金涨幅力度较强，一般“培养”周期为5年。5年后租金、售价递增率一般可达到10%/年或者更高。

可以看出，将相同价格购买的物业相比较，写字楼的租金回报率保守估计首年可达到5%，若升值后出售，回报率也高过住宅。

租赁客户分析

住宅租赁对象一般为个人，而写字楼租户则一般为公司，后者保障性更好一点。

另外写字楼签约周期一般为2-3年，相对住宅1年或者更短时间的租期，空置风险略小，而且能减少其他费用如中介佣金等。

（上海中原研究咨询部供稿）

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近年来写字楼市场整体走势

2006年以后，上海写字楼市场一度供不应求，空置率一路走低，特别是传统CBD地区的甲级写字楼，一度低至2%左右。新上市中高档写字楼的预租率一般可以达到30%以上。

2004年甲级写字楼市场平均售价2.5213万元/平方米，租金为0.96美元/平方米/天。乙级写字楼市场平均售价1.14万元/平方米，租金为2.8元/平方米/天。到2007年甲级写字楼市场平均售价2.8156万元/平方米，租金为1.25美元/平方米/天。乙级写字楼市场平均售价1.25万元/平方米，租金为3.5元/平方米/天。甲级写字楼售价、租金涨幅为11.7%、30.2%；乙级写字楼对应数据为9.6%、25%。

2008年的写字楼市场由于轨道交通大改善，产品选择面将会更广，更多特色产品如创业园区等可供选择。写字楼市场外围化趋势明显。此外，小户型写字楼的灵活分割等特点也降低了投资者资金门槛。

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