房企的融资渠道及如何防范资金链断裂

近些日子，房地产商们可能有些寝食难安了。首付提高、利率再涨、银行信贷紧缩、外限令实施、清查囤地囤房、限期开发、加大土地供应、征收房屋税收……众多的调控组合拳如此密集地针对一个行业推出，不仅是在中国，哪怕是在全世界也是史无前例的。拐点、降价、打折、促销、观望……一些对房地产极为不利的术语开始全国弥漫。从2006年顺驰神话的终结，到去年美国地产龙头PHM净亏损23亿美元，股价腰斩42%，我们隐约感觉到，“山雨欲来风满楼”了。究竟是哪个环节出了纰漏，以致曾经风光无限的房地产业变得有些岌岌可危了？

厄运的导火线源于资金链出现了裂痕，甚或是断裂。

我们知道，资金链是一个企业生存的根本，若是这个链条断了，就仿若人的血液停止了循环，势必是要危及生命的。若资金链仅是出现了裂痕，我们尚有补救的措施。所谓对症下药，要医治或根治房地产业的病瘤，我们首先要通透房地产业资金链的结构。中国指数研究院分析师为此归纳了房地产资金链的一个运作结构，如图1所示。

图1  房地产资金链运作结构图

从图1我们可以看到，房地产的产业链分三个阶段：前期置地阶段、开发楼盘阶段、楼盘形成销售阶段。而在前期置地阶段和开发楼盘阶段，是需要大量资金投入的，这些资金主要来源有：房地产企业的自有资金、银行贷款、股票、基金、信托、债券、海外资金、民间资本、地下钱庄等。在这三个阶段，所消耗的开支主要有以下几个方面：土地费用、建设费用、宣传费用和经营费用等。房地产企业的收入利润来源于房屋的销售收入和出租租金。只有当一个企业的开支平衡了，它才会生存下去，而企业的壮大，则是需要收入大于支出才行。若是前期的开发没有充足的资金支援，那么后面的进程势必无法展开，这也会导致一个企业的倒塌。

首先，我们来看看资金来源。

自有资金：过去许多房地产业只需付15%的土地款，再加上50%甚至全额的垫资和预售，可能只需30%左右的银行资金就可以完成一个项目的操作，可谓是“空手套白狼”。但是在当前的新政下，一个房地产项目或企业必须有35%的自有资金做保障才允许启动，否则，银行是不会贷款给他们的。这就使得房地产业的准入门槛大大提高，不是随便哪个皮包公司就可以介入的。因此，房地产企业的自有资金必须充足才行，必须给自己留有充裕的后备资金（起码要达35%以上），否则后续项目无法开展。

银行贷款：这种资金来源需要支付一定的资金使用成本，即贷款利息，而国家的贷款利息是芝麻开花节节高，仅2007年，就一共加息了8次。而且，即使在越来越高的贷款利息下，银行也不是任何开发商都要借贷的。随着存款准备金额的再次提高，银行可以拿出来放贷的资金也越来越少，因此，银行在审核贷款时要求也日益严格。

股票：也就是股权融资，主要适用于打算上市或已经上市的企业，可以通过发售股票或股票增发的方式，为新投资项目筹集资金。但对于刚开始房地产投资或操作经历很短的开发商，股票融资的难度比较大。此方法只适合口碑好的大企业，不宜普及推广。重庆的龙头地产龙湖最近正在为上市作积极准备，比如引进战略投资者、人事储备等一直都在有条不紊地进行，而多方面的报道显示，龙湖地产有望今年登陆香港。无独有偶，重庆另一知名地产企业金科也预计今年年底或明年年初登陆中国A股。

基金：主要是通过私募基金获得。现在不少地产公司都通过私募基金融资，特别是一些规模小、实力弱的地产公司，想从银行那里贷到钱比登喜玛拉雅山还要难。不过此方法付出的借款利息比银行又高了些许。

信托：房地产信托投资是一种较新的金融工具，已经在我国一些房地产企业进行了尝试，譬如“新上海国际大厦资金信托项目”、“哈尔滨爱建新城投资信托项目”等。通过房地产信托，房地产企业可以从信托投资公司获得信托贷款。相对银行贷款而言，房地产信托计划的融资方式可以降低房地产企业整体融资成本，节约财务费用，而且期限弹性较大，有利于地产公司持续发展，在不提高公司资产负债率的情况下可以优化公司结构。2005年12月28日，龙湖地产掌门人吴亚军女士宣布，“龙湖•西城天街资金信托计划”共成功募得为期3年的信托资金3.0576亿元，这是国家“212”号文件后重庆第一个通过银监局备案审批的房地产信托。

债券：与发行公司股票不同，发行公司债券属于企业外来资金。公司债券又称企业债券，是指股份公司为筹集资金而发行的债务凭证。由于企业债券风险较政府债券风险大，因此其利率一般要高于政府债券利率，资金成本较银行贷款高。如北京华远房地产公司于1992年9月发行了2900万元、利率为10.1%、期限为3.5年的债券。

海外资金：受到利益的驱使，众多海外资金都纷纷将目光转向了中国，如雷曼兄弟、德国房地产投资银行、美国凯雷、荷兰Rodamco、华平基金、新加坡腾飞集团、嘉德集团、CBL（美国房地产投资信托零售商）、南丰集团等。摩根士丹利房地产基金曾先后参与投资了上海复地、顺驰中国以及金地集团等一系列知名地产公司。但是，在“限外令”推出后，海外资金的道路已经不再那么顺畅，不过，这些政策根本不能阻止外资进入中国的步伐，尤其是在人民币升值的情况下，他们当然想借助房地产的高额回报，捞一笔就走。不过，他们走后可能留给我们的是一笔烂摊子。

民间资本：据悉，许多中小房地产商都找过山西的煤炭老板和温州的老总们借贷。但是这种操作模式不是很正规，容易引起法律纠纷，此方法不宜提倡。
另外，融资渠道还有地下钱庄、与国有大企业合作等。地下钱庄的利息特别高，有的甚至达30%以上。这种方法非常危险，因为地下钱庄的人通常都是不好惹的，一旦欠款不能及时还上，就容易出事。尽管此方式很不安全，但是一些中小企业为了不让自己的资金链断裂，有时候也会铤而走险。

几种主要资金融资方式的具体内容对比如表1所示。

表1  资金融资方式内容对比

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